5月(yuè)以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表的机构对于这一(yī)板块已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数(shù)据显示，以南(nán)方和(hé)华夏的(de)两只老(lǎo)牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报(bào)统(tǒng)计(jì)，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持(chí)房地(dì)产公司市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的(de)占比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数(shù)据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块(kuài)一季(jì)度(dù)市(shì)值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华(huá)发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于(yú)房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金一(yī)季报汇总的(de)重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块排名最(zuì)高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团(tuán)退出(chū)百大之列(liè)。但考虑到(dào)房地产是复(fù)苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映(yìng)射(shè)到(dào)二(èr)级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利(lì)期一(yī)去不返了。“如(rú)果按照产业周期来(lái)分类(lèi)，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知(zhī)上没(méi)有什么投资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特(tè)殊的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一(yī)些机(jī)会，背后(hòu)的(de)逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了(le)更大的变(biàn)化。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观(guān)态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的(de)政策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城(chéng)镇化(huà)的(de)进程，还是(shì)人均(jūn)住房(fáng)面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告(gào)别住房短缺时(shí)代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收(shōu)入(rù)也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行(xíng)业高(gāo)增(zēng)的(de)时(shí)代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需(xū)求或将回落(luò)，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到(dào)供给侧(cè)出清的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的公司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提(tí)升。当行业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的(de)认识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名(míng)前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上(shàng)实发(fā)展的主营业务为(wèi)房地产开(kāi)发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类(lèi)机(jī)构都(dōu)有对其布局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具(jù)体(tǐ)包(bāo)括公募的(de)上银基(jī)金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季(jì)度的收(shōu)入利润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年(nián)来最高(gāo)，另一(yī)方面则是(shì)公司(sī)拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一(yī)季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自然也吸(xī)引了(le)知(zhī)名(míng)机(jī)构在其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一季(jì)度(dù)十大流(liú)通股股东来看(kàn)，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀(shā)入前十(shí)。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投(tóu)资局，其(qí)当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安(ān)地(dì)产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季新(xīn)杀入十大(dà)流通股股东(dōng)行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排(pái)名(míng)第九位，此外联(lián)袂出现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿(ná)地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的(de)融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行(xíng)业(yè)，1～4月(yuè)百(bǎi)强房(fáng)企的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股或存(cún)在发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业(yè)的结构性机(jī)会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据(jù)显著优势(shì)，其主要又体(tǐ)现为库存的(de)优(yōu)势。央(yāng)企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成(chéng)本，优(yōu)质的(de)开发资源和良好的不(bù)动(dòng)产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮行业出(chū)清(qīng)的过(guò)程中，央国(guó)企(qǐ)相(xiāng)较于民(mín)企来(lái)说估值的修复(fù)更明显。中特估(gū)的角度从中长期(qī)的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入(rù)高质(zhì)量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段(duàn抖音里面朋友是什么意思 抖音朋友必须是互关吗)更稳定且可预期(qī)的(de)盈(yíng)利和现金流创造抖音里面朋友是什么意思 抖音朋友必须是互关吗能力，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估(gū)值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创(chuàng)造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行(xíng)业(yè)集中度提升的头(tóu)部公司。”星石(shí)投资首席研(yán)究官方(fāng)磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路的话(huà)，或(huò)许还是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口等国资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示(shì)：“需要(yào)客观(guān)地去(qù)持续观察国(guó)企央企在三个方面是(shì)否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持(chí)低位(wèi)，其(qí)次是(shì)销售份额(é)持续提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据(jù)房(fáng)企一季报梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增长。而这些(xiē)公司也是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业(yè)仍在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心(xīn)城市(shì)，投资(zī)力度较大。投资(zī)的驱动能(néng)够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有(yǒu)一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏过(guò)程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三(sān)月相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也(yě)不太乐(lè)观(guān)。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市(shì)场的去库(kù)存压力、企业的(de)资金面(miàn)压(yā)力，可(kě)能会出现，到六月份房(fáng)企为(wèi)了(le)半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二(èr)季(jì)度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产以及(jí)其(qí)上(shàng)下游产业链(liàn)的(de)复(fù)苏(sū)速度(dù)都比想象(xiàng)的要(yào)慢(màn)很多，我们要(yào)多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上(shàng)下游就不是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多(duō)的(de)企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地(dì)去(qù)等待它的(de)基本(běn)面不断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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