万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意外走全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫(hè)集(jí)团(tuán)成了(le)共同(tóng)债(zhài)务人(rén)被(bèi)中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国信(xìn)达为了收回钱(qián)款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些(xiē)业主的维权信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的(de)姿势(shì)都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象(xiàng)的那(nà)么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没(méi)想到，这个(gè)位于(yú)海淀核心(xīn)区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了(le)！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权(quán)转让(ràng)项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良债(zhài)权转让项目的处置(zhì)主体是中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中国信达北分），处(chù)置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是(shì)共同债务(wù)人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起(qǐ)中国信(xìn)达北(běi)分(fēn)讨债(zhài)的故(gù)事，但实(shí)际(jì)上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道(dào)，万(wàn)柳书院总共301户(hù)，而(ér)且早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属实，说(shuō)明这些房子实际上(shàng)都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房(fáng)子(zi)根(gēn)本(běn)没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经的(de)报(bào)道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就(jiù)把这75套房子(zi)抵(dǐ)押出(chū)去，现在还没资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书(shū)院的(de)业主基本都是北京的高端人(rén)士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的(de)，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业(yè)主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理过(guò)户手续(xù)的(de)，如(rú)果业主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封(fēng)的(de)可以向法院提出执行异(yì)议申请，请求(qiú)法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或办(bàn)理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品(pǐn)房消费者权利保护问题的(de)批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方式明确了购房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者以居住(zhù)为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先(xiān)于建设工(gōng)程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了部分价(jià)款的商品房消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终结前已实际(jì)支付剩余(yú)价(jià)款的(de)，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权，实际(jì)上是(shì)个(gè)烫手山芋。可(kě)能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权(quán)公司中国信(xìn)达(dá)申请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国(guó)信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)等选择退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责(zé)任公(gōng)司成为了(le)唯(wéi)一股东(dōng)，后者(zhě)由(yóu)中国信达资产管理股份有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集(jí)团既(jì)没(méi)有很大(dà)规模，也没有很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈(quān)留(liú)下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了(le)市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利(lì)、万科等大型知名(míng)房企(qǐ)手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当年(nián)的“双料地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格(gé)，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就(jiù)可(kě)看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它(tā)远远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说明万柳书(shū)院虽(suī)然(rán)已经推出(chū)了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成为被执行(xíng)人，被执行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生(shēng)效(xiào)法律文书确(què)定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落(luò)到这个(gè)地步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人周金(jīn)辉的人(rén)生(shēng)轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北(běi)京国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后(hòu)进军能(néng)源市场、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将转型的(de)目光，放到了(le)体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安的估值一直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为什么(me)又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及(jí)其(qí)实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份质押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权(quán)人包括海金商(shāng)业(yè)保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山(shān)东(dōng)国(guó)际信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇(fù)还在持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状(zhuàng)况却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次(cì)列(liè)被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集(jí)团(tuán)、中赫(hè)置地(dì)、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文书确定义(yì)务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难(nán)。不过在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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