饱受争议的二手房(fáng)交(jiāo)易中介费问(wèn)题(tí)，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联(lián)合发布了(le)关于规(guī)范房地产经(jīng)纪服务的(de)意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机(jī)构存在(zài)利(lì)用房源客(kè)源优势收取(qǔ)过(guò)高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥(làn)用客户(hù)个人信息等问题，加重交易当事人负担(dān)、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加强从业主体管理、明(míng)确(què)经(jīng)纪服(fú)务内容、合理确定经纪(jì)服务收费、严格实行明码标价等(děng)十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地(dì)产首席分析师张(zhāng)大(dà)伟称，随着城(chéng)市发展(zhǎn)，一二线(xiàn)城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场(chǎng)成交比(bǐ)例超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居间成(chéng)交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从(cóng)开发(fā)商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院(yuàn)住(zhù)房政策研(yán)究中心首席研(yán)究员李宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房对居民来说(shuō)属(shǔ)于(yú)金额不(bù)低的(de)大宗交(jiāo)易，由于(yú)二手房交易成本较高(gāo)、交易周期(qī)较长，具有非(fēi)常强的专业性，居(jū)民往往通(tōng)过(guò)中介(jiè)来完(wán)成。但很多中介利用信息不对(duì)称等(děng)问(wèn)题，将非必要(yào)的收费夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服(fú)务事项并(bìng)未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务在内的(de)相关(guān)市场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿(dùn)，是房地(dì)产市(shì)场管理和调控的(de)主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更(gèng)大(dà)，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地产经纪服务(wù)行业关注最多的(de)一个话题，便是房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关部(bù)门(mén)主要监管(guǎn)的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费及中介交(jiāo)易(yì)进行规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介(jiè)费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费(fèi)率计(jì)算，一套(tào)1000万(wàn)元的房(fáng)屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务(wù)收费(fèi)上，两部门(mén)在此次意(yì)见(jiàn)中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构要(yào)合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越(yuè)低的(de)原则(zé)实(shí)行分档定价(jià)。引导由交易(yì)双(shuāng)方(fāng)共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介(jiè)绍，目(mù)前房地产经纪服务(wù)收费标(biāo)准(zhǔn)的最早依(yī)据是(shì)1995年国家计委建设部下发的(de)《关于(yú)房地产(chǎn)中(zhō十五夜望月古诗意思是什么呢，十五夜望月 诗意思ng)介(jiè)服(fú)务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执行的(de)2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这样的规定(dìng)：“少数(shù)特别复杂(zá)的住(zhù)宅买卖经纪服务，经(jīng)交易(yì)各(gè)方协商(shāng)同意，可在规定的收费(fèi)标准基础上(shàng)适当上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本(běn)着“简政放权(quán)”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中介服务(wù)等57个政(zhèng)府定价，房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费多少由各中(zhōng)介(jiè)机(jī)构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费用(yòng)过(guò)程中(zhōng)，相关监管部门(mén)当前并未明确具体的中介费率，中介机构(gòu)仅需(xū)在(zài)服务过(guò)程中对收费标(biāo)准进(jìn)行明(míng)码标价即可。而房地产(chǎn)经纪(jì)服务机构(gòu)在具体收取(qǔ)过程(chéng)中，会结合房屋价值(zhí)及工资标准，综合计算(suàn)出合适的中介(jiè)费(fèi)率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪(jì)机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示(shì)服(fú)务项目(mù)、服务(wù)内容和收费(fèi)标准(zhǔn)，不得混合标价和(hé)捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基(jī)本(běn)服务和延(yán)伸服务(wù)，应当分别(bié)明确(què)服(fú)务项目(mù)和(hé)收费标准。房地产经纪机构收(shōu)费前(qián)应(yīng)当(dāng)向交易当事(shì)人出具(jù)收费清单(dān)，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由(yóu)当(dāng)事人签(qiān)字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高(gāo)于(yú)市场平均水(shuǐ)平的房地产(chǎn)经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门将会同市(shì)场(chǎng)监(jiān)管等部(bù)门采(cǎi)取约谈等(děng)综合措施进行重点监(jiān)管。市(shì)场(chǎng)监(jiān)管部门会同有关部(bù)门(mén)依法查(chá)处不按规定明码标(biāo)价(jià)、操纵经纪服务收费(fèi)等(děng)违反价格和反垄断(duàn)法律法规的行为。对房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构相关违法违规信息，市场监管部门(mén)要(yào)依法依规纳(nà)入(rù)国家企业信用(yòng)信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了(le)？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实(shí)行分档(dàng)定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅(zhái)的(de)中介费有望大幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产(chǎn)华南(nán)区总裁兼深(shēn)圳(zhèn)中(zhōng)原(yuán)总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文(wén)鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率(lǜ)越低(dī)的(de)原则(zé)实行分档(dàng)定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要(yào)还是规范行业，打击收费过高的经纪机(jī)构，但对市场影响有限，“以深圳为例(lì)，深(shēn)圳(zhèn)市(shì)场豪宅和普宅(zhái)本来(lái)收费就不同，各家收费(fèi)普遍在合理(lǐ)范围内，加上(shàng)经(jīng)纪服务费(fèi)用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门提(tí)出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即(jí)只是纲领性(xìng)文件(jiàn)而非(fēi)十五夜望月古诗意思是什么呢，十五夜望月 诗意思规定，未来如何具体认定其中的(de)细则，还需要看(kàn)各城市落(luò)地执行情(qíng)况。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表示(shì)，“从目(mù)前市场看，经(jīng)纪服务领域的(de)调(diào)整改(gǎi)善、规范(fàn)化(huà)，有利于行业(yè)健康发展。同时，由于二手房(fáng)很多房源在产(chǎn)权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押(yā)、不同税费等都可能对交易产(chǎn)生影(yǐng)响，这(zhè)对房地产经纪服务(wù)行(xíng)业的专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监(jiān)陆骑麟(lín)指(zhǐ)出(chū)，在(zài)二(èr)手(shǒu)房(fáng)买卖过(guò)程(chéng)中，原(yuán)本应该由(yóu)上下(xià)家各支付一(yī)半的中介费，但在一些(xiē)热点城市的二手房交易过程中(zhōng)，往(wǎng)往(wǎng)会有这(zhè)样的情(qíng)形，因部分(fēn)购房者处于弱势地(dì)位，从而(ér)会出现中介(jiè)费及税费均(jūn)由购房(fáng)者来承担。即使(shǐ)一(yī)些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用(yòng)也(yě)可能通(tōng)过转嫁(jià)的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中介费(fèi)转嫁给下(xià)家，市场这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗成’的情况(kuàng)，一些(xiē)房产中介公司(sī)将其(qí)视为向购(gòu)房者单边收费的行为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收(shōu)费(fèi)的(de)基础上(shàng)，再次向(xiàng)房东(dōng)收取(qǔ)费用，而这部分费用，房东(dōng)往往会将其(qí)转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际上相当(dāng)于变相推高了房(fáng)价。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪(jì)服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易(yì)中操作的透明度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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