饱受(shòu)争议的二手房交易中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部(bù)、市场监管总局联(lián)合发布了(le)关于(yú)规范房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)的(de)意见。意见(jiàn)提及，近年(nián)来(lái)，部分房(fáng)地产经纪机(jī)构存在利用房源(yuán)客源(yuán)优势收(shōu)取过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于(yú)上述背(bèi)景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定(dìng)经(jīng)纪服(fú)务收费、严格实行明码标(biāo)价等十方面(miàn)，提出了(le)意见。

　　中原地(dì)产首席分析师(shī)张大(dà)伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占比(bǐ)逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例(lì)超过(guò)80％，大量二(èr)手房成交依赖(lài)中介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐(zhú)渐从(cóng)开发(fā)商过(guò)渡(dù)到(dào)中介公司。

　　广东省城规(guī)院(yuàn)住房政策(cè)研究(jiū)中心首(shǒu)席研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民(mín)来(lái)说(shuō)属(shǔ)于金额不低的(de)大宗(zōng)交(jiāo)易，由于(yú)二手房交易成本较高、交易周(zhōu)期(qī)较长，具有非常强的专业性，居民(mín)往(wǎng)往通(tōng)过中介来完成。但很多(duō)中介(jiè)利(lì)用信息不(bù)对称等问题，将(jiāng)非必要(yào)的收费夹带其中，如(rú)收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等(děng)，对居民(mín)造成额外(wài)的负担，而且这(zhè)些(xiē)服务事(shì)项并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易过程(chéng)中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪(jì)服务在内的(de)相关市场交易行为及其(qí)主体进(jìn)行规范和秩序(xù)整(zhěng)顿，是房地产市(shì)场(chǎng)管理和调(diào)控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来(lái)对房地产经纪(jì)服务行业关注最多(duō)的一个话题，便是房地产经纪(jì)服(fú)务费的(de)问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未(wèi)来相关部(bù)门(mén)主(zhǔ)要监管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务(wù)收费(fèi)及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在(zài)热点城市(shì)，二手房屋交易过程中，部(bù)分价值不菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的中介(jiè)费。以北(běi)京某(mǒu)房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服(fú)务费(fèi)率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房(fáng)地产经纪(jì)机构要合理降低住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价。引导由交易双方(fāng)共同(tóng)承担经纪服务(wù)费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪复刻版是正品吗，复刻是不是假货的意思(jì)服务收费标准的最早依(yī)据是(shì)1995年国(guó)家(jiā)计委建设部下发的《关(guān)于(yú)房地产中介(jiè)服(fú)务收费(fèi)的(de)通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定(dìng)：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市(shì)执(zhí)行的2014年(nián)更新后的收费标(biāo)准，即根据(jù)这样的(de)规(guī)定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服(fú)务(wù)，经(jīng)交易(yì)各方(fāng)协商同意，可在规(guī)定的收费(fèi)标准基(jī)础上适当上浮，上浮(fú)幅度最(zuì)高不得超过(guò)10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手(shǒu)房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的(de)精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中介服务(wù)等57个(gè)政府定价，房地产经纪服务(wù)收费多少由(yóu)各中介(jiè)机构(gòu)自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关(guān)监管(guǎn)部(bù)门(mén)当前(qián)并未明确具(jù)体的中介费率，中介机构仅需在服(fú)务(wù)过程中对收费标准进(jìn)行明码标价即可。而房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过程中，会结(jié)合房屋(wū)价值及工资标准，综合计算(suàn)出合适(shì)的中介(jiè)费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价(jià)问题，两(liǎng)部门在(zài)此次(cì)意见中提及，房地(dì)产经纪机构应当在经营(yíng)门店、网(wǎng)站、客户端等场(chǎng)所或(huò)渠(qú)道，公(gōng)示服务项目、服务内容和收费标准，不得(dé)混合标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供的基本服务(wù)和延伸服务，应当分(fēn)别明确服务项目和收费标准。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构收费前应当(dāng)向(xiàng)交易当(dāng)事(shì)人出具(jù)收费清单，列(liè)明(míng)收费标(biāo)准、收费金(jīn)额(é)，由当事人(rén)签字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住(zhù)房(fáng)和城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)部门将会(huì)同市场监管(guǎn)等部(bù)门(mén)采取约谈等(děng)综合措(cuò)施(shī)进行重点监管(guǎn)。市场监管部门会同有关部门(mén)依法(fǎ)查处不按规定明码标价(jià)、操纵经纪服(fú)务收费等违反(fǎn)价格和反(fǎn)垄断(duàn)法律复刻版是正品吗，复刻是不是假货的意思法规的行为(wèi)。对房地产经纪机构相关违(wéi)法违规(guī)信息，市(shì)场监管部门(mén)要依(yī)法(fǎ)依规纳入国家(jiā)企业信用信息(xī)公示(shì)系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的(de)原则实(shí)行分档定(dìng)价(jià)，是否意味(wèi)着，未(wèi)来(lái)豪宅的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原(yuán)地产华南(nán)区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔(shū)伦(lún)称，住建部发文(wén)鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低(dī)的原则(zé)实行分档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规范行(xíng)业，打击(jī)收费(fèi)过(guò)高的(de)经纪机构(gòu)，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为(wèi)例(lì)，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来(lái)收费就(jiù)不同，各家收费普遍在合理范(fàn)围内(nèi)，加上经纪服务费用(yòng)对(duì)市场(chǎng)的(de)影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出，由(yóu)于当前(qián)两(liǎng)部(bù)门提出的(de)意见仅(jǐn)为鼓励性(xìng)质，即只是(shì)纲领(lǐng)性文件而非规(guī)定，未(wèi)来(lái)如何具体认定其中的细则(zé)，还(hái)需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟表示(shì)，“从目前市场看，经(jīng)纪服(fú)务领域的调整改善、规(guī)范化，有(yǒu)利于行业健康(kāng)发(fā)展。同(tóng)时，由于二手房很多(duō)房源在产(chǎn)权方(fāng)面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如(rú)产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这(zhè)对房地(dì)产经纪服务(wù)行(xíng)业的专业(yè)性(xìng)提(tí)出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各支付一半的中介(jiè)费，但(dàn)在(zài)一些热点城市的二手房交易过(guò)程(chéng)中，往往(wǎng)会有这样的(de)情形，因部分购房者处于弱势地位，从而(ér)会出(chū)现中介费及税(shuì)费(fèi)均由购房者来承(chéng)担。即使一(yī)些房东愿意(yì)承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家(jiā)，市(shì)场(chǎng)这种所(suǒ)谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一(yī)些房产中介公司将其视为向购(gòu)房者单(dān)边收费(fèi)的行(xíng)为。部(bù)分(fēn)中介公(gōng)司可能会(huì)利(lì)用其支配(pèi)地(dì)位(wèi)，在原(yuán)先经纪服务收费的基础上(shàng)，再(zài)次向房东收取费(fèi)用，而这部(bù)分费用，房东往往会将其转再(zài)次转嫁给购房者，这(zhè)实际(jì)上相当于变相推高(gāo)了房价。两部门(mén)提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操(cāo)作(zuò)的(de)透明度，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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