近(jìn)两(liǎng)年火爆的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通(tōng)过观测(cè)经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应了解资产(chǎn)类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为(wèi)持有期分红(hóng)收益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综(zōng)合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自(zì)基础设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基(jī)金募(mù)集材料和信息(xī)披(pī)露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市(shì)场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期投资(zī)者更(gèng)具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副总监李华(huá)平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集(jí)基础设施证券投(tóu)资基(jī)金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设(shè)施基(jī)金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分(fēn)配(pèi)金额以现金(jīn)形(xíng)式(shì)分(fēn)配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募(mù)REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级市(shì)场价格(gé)反映这类产品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红要求，分(fēn)红(hóng)类似(shì)于债券派息，但不等同(tóng)于债(zhài)券的固(gù)定利息(xī)回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类(lèi)，为资产配置多(duō)元化提(tí)供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一(yī)方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳定收(shōu)虽千万人吾往矣 九死而不悔，道之所在,虽千万人吾往矣什么意思益。机(jī)构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对(duì)高的收益性(xìng)，在(zài)有(yǒu)效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红水平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要(yào)因素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责(zé)人也表示(shì)，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券回归的(de)过程；另一(yī)方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募R虽千万人吾往矣 九死而不悔，道之所在,虽千万人吾往矣什么意思EITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根(gēn)据单(dān)位(wèi)基(jī)金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权(quán)操作是对分红(hóng)前后基金份额净(jìng)值变化的(de)修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需(xū)结(jié)合(hé)持(chí)有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分(fēn)配和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士还提(tí)醒，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两个(gè)部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募(mù)基金分红差异(yì)很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资(zī)者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误(wù)认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金(jīn)价值面临极大不(bù)确定性，这是该类(lèi)投(tóu)资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资(zī)产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分(fēn)红及(jí)资产增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括(kuò)了利润分(fēn)配和本金的(de)归还(hái)，两者的比率也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投(tóu)资(zī)者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细(xì)分来看，各(gè)类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形(xíng)成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价(jià)值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)公(gōng)募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格(gé)和分(fēn)红有合(hé)理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高的(de)分(fēn)派率(lǜ)水平(píng)。对(duì)于(yú)剩余期限较(jiào)长的特许经营权(quán)项目，即(jí)使分派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特虽千万人吾往矣 九死而不悔，道之所在,虽千万人吾往矣什么意思许经营权项(xiàng)目的分派(pài)金(jīn)额包含了(le)投资本金，在(zài)不进行扩募(mù)的情(qíng)况(kuàng)下，基(jī)金份(fèn)额单价随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期(qī)限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权(quán)类项目的(de)土地(dì)或建筑的剩余(yú)使用年限一般较(jiào)长，再(zài)加上到期后通过对建筑的(de)更(gèng)新(xīn)改(gǎi)造或(huò)补缴土(tǔ)地出让(ràng)金(jīn)等追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产投资(zī)属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点，多位业内人(rén)士还表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投资者可以观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部(bù)收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项(xiàng)目底层(céng)资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披露的经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本身经营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生；可供(gōng)分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经营权(quán)类(lèi)的资产可以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的(de)资产更多关注(zhù)分派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资(zī)产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资(zī)者可(kě)综合考虑原始权(quán)益人(rén)综(zōng)合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示(shì)，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由于(yú)分红交易带来(lái)的短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基(jī)本面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结(jié)合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施(shī)项目的(de)运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述(shù)负责人也称。

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