5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基(jī)金为(wèi)代表(biǎo)的机构对(duì)于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华(huá)夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国企央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股分别(bié)为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有(yǒu)的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在股票资产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例(lì)也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓(cāng)持有(yǒu)房地(dì)产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募对于(yú)房地(dì)产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的(de)是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变(biàn)化(huà)之处首先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集(jí)团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导到(dào)二级(jí)市场乃至机构(gòu)持(chí)仓上还需要时(shí)间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已经(jīng)进(jìn)入(rù)大(dà)分化时代，一(yī)二(èr)线城市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映(yìng)射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的(de)红利(lì)期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传(chuán)统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生了更大的(de)变化(huà)。”一不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新(xīn)，也(yě)有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），唐山大地震和汶川大地震哪个严重我国(guó)均已告别住(zhù)房短缺时(shí)代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经(jīng)过去(qù)，未(wèi)来行(xíng)业(yè)的需求(qiú)或(huò)将回(huí)落，在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民(mín)营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已经过去(qù)了，但不代(dài)表没有投(tóu)资机会(huì)，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到(dào)股(gǔ)票投资(zī)，就是(shì)强竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样(yàng)的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公(gōng)募乃至整体机(jī)构的务(wù)实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房(fáng)地产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以(yǐ)来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名(míng)前五的(de)公司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们分别是(shì)上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名(míng唐山大地震和汶川大地震哪个严重)第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业务(wù)为(wèi)房地(dì)产开发与经营。公(gōng)司(sī)的主要产(chǎn)品(pǐn)及服(fú)务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构(gòu)都有对(duì)其布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日(rì)时(shí)的(de)首季(jì)十大(dà)流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银(yín)基(jī)金(jīn)、私(sī)募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本地房(fáng)企，其第一季度的(de)收(shōu)入利(lì)润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面是该公(gōng)司后疫情时代出租(zū)率(lǜ)复苏至近年(nián)来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万(wàn)平(píng)方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十(shí)中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个(gè)季度他有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报(bào)交出的也是(shì)一(yī)份报喜的成绩(jì)单(dān)：首季(jì)公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算(suàn)对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于(yú)信用问(wèn)题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的净(jìng)负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的(de)融资(zī)成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是(shì)，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为(wèi)库(kù)存的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良(liáng)好(hǎo)的不动(dòng)产资(zī)产运营能力(lì)的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务(wù)关系等(děng)问(wèn)题，市场对民营房开企业(yè)的资(zī)产会(huì)有(yǒu)更(gèng)多担(dān)忧(yōu)和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮行(xíng)业(yè)出清的过程(chéng)中，央(yāng)国(guó)企相较于民(mín)企来说(shuō)估(gū)值(zhí)的修(xiū)复更明显。中特估(gū)的角度(dù)从中长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑在于(yú)集(jí)中度提(tí)升后，行(xíng)业(yè)进入(rù)高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可(kě)以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将出(chū)现分化，要关注将受益于(yú)行(xíng)业集中度提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头前途(tú)更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞银基(jī)金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去持(chí)续观察国(guó)企央企在三个(gè)方面(miàn)是否可以维持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保持低位，其次(cì)是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化(huà)更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产业内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出(chū)现(xiàn)明(míng)显改善的房(fáng)企，主要是(shì)因为过(guò)去两三年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地(dì)之(zhī)后(hòu)，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市(shì)，投资(zī)力度较大。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复但仍处于调(diào)整的过(guò)程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一(yī)个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏(sū)过程中，还(hái)面临(lín)着一些(xiē)不确(què)定性。其实(shí)整个市场从(cóng)四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较(jiào)好之外(wài)，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑(huá)的(de)情(qíng)况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐(lè)观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的(de)去库存压(yā)力(lì)、企业的资(zī)金面压力，可能会(huì)出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩(jì)出现市(shì)场的短期反弹外(wài)的一(yī)个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确(què)定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)的(de)复(fù)苏速度(dù)都比(bǐ)想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下(xià)游就不是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面(miàn)的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做得比(bǐ)同行(xíng)好得(dé)多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐(nài)心地去等(děng)待(dài)它(tā)的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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