近两年火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对(duì)此表(biǎo)示(shì)，强制分(fēn)红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投(tóu)资(zī)者(zhě)注意(yì)，与(yǔ)产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资(zī)标的时应了解资产类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益(yì)来源为(wèi)持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二级(jí)市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资产的经营(yíng)现金流(liú)，投资人(rén)通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资决(jué)策的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份(fèn)额持有人实际获得的(de)现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投资者更具(jù)参考价(jià)值。”中金基金(jīn)相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募(mù)集基础设施证券投资(zī)基(jī)金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额(é)以(yǐ)现金形式分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债券的固(gù)定利息回(huí)报，而是由(yóu)可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多(duō)元化(huà)提供抓手，却的部首叫什么名称拼音，卩是什么偏旁怎么念具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债券(quàn)相对(duì)高的(de)收(shōu)益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压(yā)舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋为安(ān)”外(wài)，市(shì)场对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受(shòu)宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价(jià)格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市场价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近(jìn)期经济(jì)预(yù)期恢复，一方(fāng)面市场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回(huí)归的过程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩(jì)相对经济活(huó)力(lì)的改善(shàn)有一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将(jiāng)对(duì)基金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基(jī)金份额(é)的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化(huà)的修(xiū)正，使投资(zī)人在基金分红(hóng)前(qián)后均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时(shí)需结合持有产品的特(tè)性，关(guān)注二级(jí)市(shì)场扰动对(duì)整体收(shōu)益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到期后基金(jīn)价值面(miàn)临极(jí)大不确(què)定(dìng)性，这(zhè)是该类投资者应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示(shì)，目(mù)前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两(liǎng)大(dà)资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来自(zì)项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)资产的分红(hóng)包括(kuò)了利润分配和(hé)本金的(de)归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金(jīn)也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属性不同而形成区(qū)别。特许经营权类的(de)公募(mù)REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏(piān)强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级(jí)市场(chǎng)价格和分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高(gāo)的分(fēn)派率水平(píng)。对于(yú)剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也(yě)有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分(fēn)派金额(é)包含(hán)了投(tóu)资本金，在不进行扩(kuò)募的情(qíng)况下(xià)，基金份额(é)单价随着分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权(quán)类项目(mù)的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追(zhuī)加投资，有机会(huì)进一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资(zī)产的估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资却的部首叫什么名称拼音，卩是什么偏旁怎么念者可(kě)以观测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估(gū)项目底层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账(zhàng)面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立(lì)的(de)资产配(pèi)置功能，比较适合(hé)长期(qī)持(chí)有。建议投资者对(duì)经营权类的资(zī)产可以更(gèng)多关(guān)注(zhù)内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多(duō)关注分派率高(gāo)低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情(qíng)况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因(yīn)素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分红期(qī)，由于分红交易(yì)带(dài)来的短期博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此前(qián)市(shì)场接(jiē)连回调，建议投(tóu)资(zī)者(zhě)关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填(tián)权(quán)效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时(shí)分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供(gōng)分配金额(é)预测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披(pī)露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施(shī)项目的运营业绩(jì)及REITs的(de)管理能力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金(jīn)上述负责人也称。

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