文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的(de)可以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河(hé)南(nán)、四(sì)川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会，这是房地产从大开发(fā)时代步(bù)入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也(yě)是(shì)对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按(àn)照经济规(guī)律办(bàn)事，中国一定(dìng)能实现房地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道关(guān)，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预售制对购房(fáng)者(zhě)非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列(liè)风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样有助于落实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么(me)来的(de)？国外什么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预(yù)售制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发达国(guó)家一(yī)般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始(shǐ)销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支(zhī)付完(wán)首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全(quán)部房款，而是根(gēn)据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触(chù)发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借(jiè)机取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一(yī)定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在中国住房(fáng)进入存量时(shí)代(dài)，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套(tào)房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市(shì)场信(xìn)心(xīn)和房(fáng)地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提(tí)升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是(shì)天(tiān)大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房销售是(shì)实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展的(de)重(zhòng)大措施(shī)。在(zài)当前的情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结(jié)合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融支持当(dāng)期三(sān)好(hǎo)生、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参(cān)与财税(shuì)改革(gé)方案(àn)研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　河南省住房和城乡建设厅执业资格注册中心网站，河南住建厅执业资格注册中心电话3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地(dì)产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于(yú)木(mù)屋(wū)或者(zhě)其他临(lín)时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实(shí)力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不(bù)少地(dì)产商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和(hé)多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的(de)经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的(de)订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的(de)房产。这(zhè)种(zhǒng)方(fāng)式(shì)减(jiǎn)轻了(le)民(mín)众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也(yě)解决了(le)制造商的资金问题(tí)，降低投(tóu)资风险，在当时(shí)可(kě)谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的(de)销售模式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地产市场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地解决了(le)核(hé)心的(de)住房供不应求的问(wèn)题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门不(bù)断(duàn)完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位(wèi)于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花(huā)制度的监(jiān)管，即(jí)要求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部(bù)支付(fù)，还要(yào)证明(míng)自(zì)身有资(zī)金(jīn)等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时(shí)需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资(zī)金(jīn)，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银(yín)行开设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后(hòu)续需自身(shēn)推动(dòng)项目(mù)完工(gōng)。随着监管(guǎn)体(tǐ)系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世(shì)纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工(gōng)业(yè)化的进程(chéng)大(dà)于(yú)城市化(huà)进程，唯有解决住房基(jī)础等城市(shì)化配套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利(lì)分房制度不再适(shì)用于当时的(de)国情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需求量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房地(dì)产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市场的一针强心剂。从(cóng)河南省住房和城乡建设厅执业资格注册中心网站，河南住建厅执业资格注册中心电话1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品房制度(dù)，先后出台多(duō)项文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地(dì)产(chǎn)市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设(shè)的通(tōng)知(zhī)》文(wén)件，决(jué)定停止住房(fáng)无(wú)偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货币化、住房(fáng)供给商品化(huà)、社会(huì)化的住房新体制，从计(jì)划经济(jì)下的(de)福利分房转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决了(le)房企缺少资(zī)金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题(tí)，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房(fáng)改(gǎi)货(huò)币化，中国(guó)人民银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作用推动了房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成契合中(zhōng)国内地的商品房预售(shòu)制度(dù)。预售制的(de)初衷是为了(le)缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企业将正在建设中的(de)房屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在(zài)中国(guó)内地(dì)实践(jiàn)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发(fā)商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款的形式一(yī)次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这点(diǎn)与中国(guó)香港的按照工程进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商而言，预售(shòu)制商(shāng)品(pǐn)房也开启了(le)高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要(yào)方式(shì)，预售制极大缩短房(fáng)企(qǐ)现(xiàn)金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售制在过(guò)去20多(duō)年对(duì)中国(guó)内地房地产(chǎn)市场的(de)稳(wěn)步发(fā)展起到了重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了(le)房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶段的(de)资(zī)金需(xū)求，也提高了(le)居(jū)民(mín)居(jū)住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年(nián)时(shí)间走完发达国家(jiā)几百年(nián)城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区(qū)面积(jī)由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布(bù)的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为中国内(nèi)地商(shāng)品房销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售(shòu)面积(jī)占总(zǒng)销(xiāo)售面(miàn)积的(de)比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动(dòng)的(de)上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉动(dòng)的(de)投资占全社(shè)会固定资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投资(zī)占固定(dìng)资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额(é)的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通道业(yè)务，占(zhàn)比超过(guò)三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资比例(lì)较低(dī)，股票(piào)、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应(yīng)愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不(bù)仅承担(dān)银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购(gòu)房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合(hé)同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力(lì)，但依(yī)旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷(dài)款合(hé)同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用和(hé)购房(fáng)者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波(bō)动或经营(yíng)不善，出(chū)现资(zī)金链断裂等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过(guò)与购房者签(qiān)订的预售(shòu)合同和按(àn)揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如(rú)果(guǒ)购房者丧失(shī)还(hái)款能力或(huò)短期不能还款等，则(zé)风险完(wán)全由(yóu)银(yín)行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市(shì)商品(pǐn)房预(yù)售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开发企业预(yù)售商品(pǐn)房所得(dé)款项应当(dāng)用于有(yǒu)关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的(de)具体办法，由房地(dì)产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国(guó)并没有(yǒu)统一(yī)的预售资金(jīn)监管规定，各地(dì)实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监(jiān)管资(zī)金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市(shì)则按照项目的建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额(é)报价计(jì)算(suàn)重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建(jiàn)设(shè)名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转给房(fáng)企，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房企各(gè)地项目(mù)间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外(wài)商品房(fáng)预售制度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付(fù)的(de)预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品房(fáng)提供期(qī)房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一(yī)是(shì)期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格并提供验(yàn)收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第(dì)三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金(jīn)比例一般(bān)为房(fáng)款(kuǎn)的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美(měi)国(guó)平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的(de)信托账户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购(gòu)房者资(zī)金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度向开(kāi)发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害(hài)银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部(bù)门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行(xíng)得到购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度(dù)支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批(pī)后即可(kě)预(yù)售房(fáng)屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预约公证，签订合(hé)同后(hòu)定金退还。如(rú)由于任何(hé)原因(yīn)不能(néng)购买，定金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付公证费和(hé)土地交易(yì)税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德(dé)国也采(cǎi)取按工期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一(yī)般(bān)分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因项目(mù)而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公(gōng)司针对期房设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预(yù)售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易(yì)中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内(nèi)容确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经(jīng)营问题(tí)时，购房者10％的(de)定金由保险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订(dìng)21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前(qián)付款比例(lì)相对(duì)较(jiào)低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定房屋必须经(jīng)过(guò)房产(chǎn)公证公(gōng)司(sī)的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国期(qī)房预(yù)售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在(zài)确认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经(jīng)过两道(dào)关口，有利(lì)于保障购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日本期(qī)房交易(yì)立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售(shòu)房(fáng)定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不超房款的(de)20％，开发(fā)商(shāng)违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社会(huì)上(shàng)“一(yī)房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一(yī)一部规(guī)范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖(mài)双方签订购房合(hé)同时(shí)，开发商(shāng)向金融(róng)机(jī)构或指定保证机构(gòu)或保险机构(gòu)签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金(jīn)证明(míng)书交付给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其他预先支(zhī)付(fù)的购(gòu)房款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向金融(róng)机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余房款在交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购(gòu)房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资(zī)金进银行专门(mén)项目(mù)资金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及(jí)订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不河南省住房和城乡建设厅执业资格注册中心网站，河南住建厅执业资格注册中心电话执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支付(fù)节(jié)点一般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随(suí)着放(fàng)出贷款(kuǎn)的(de)增加而增加(jiā)，未(wèi)放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工(gōng)保民(mín)生，给(gěi)予强有(yǒu)力的(de)金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加大支持(chí)力(lì)度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商违约后(hòu)定金(jīn)保(bǎo)护机(jī)制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等情况提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金(jīn)监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋(wū)质量问题全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)是(shì)大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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