近两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士对(duì)此表示，强制分红机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资(zī)价值，通(tōng)过观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后(hòu)不再产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红(hóng)目前已包含(hán)了利润分配和本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)时应(yīng)了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日(rì)，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额(é)占可供分配金额(é)比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源(yuán)为持有期分红收益，以及基(jī)金份(fèn)额交易价(jià)格(gé)的(de)变化。基金份(fèn)额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因素的综(zōng)合(hé)影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则更(gèng)有规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产的经营现金流，投资(zī)人通(tōng)过基金募集(jí)材(cái)料和(hé)信(xìn)息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二(èr)级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红(hóng)作(zuò)为基金(jīn)份(fèn)额持有人实际获得的现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参(cān)考价值(zhí)。”中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级(jí)副(fù)总监李华平(píng)也表示，根据《公(gōng)开募集(jí)基础设施证券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合(hé)并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了(le)这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等(děng)同于债券(quàn)的固定利息回报(bào)，而是由可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价(jià)值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能(néng)够(gòu)帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券(quàn)相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的(de)前提(tí)下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了(le)2022年年(nián)报(bào)，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完(wán)成率不达(dá)预期(qī)，一(yī)定(dìng)程度(dù)上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市场的(de)价(jià)格波动受多重因素(sù)的(de)影响，投资(zī)收益(yì)是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责人也表示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)回归的(de)过程；另(lìng)一方面，基础设施项(xiàng)目的(de)经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活(huó)力的改善(shàn)有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日(rì)，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前(qián)后(hòu)基金份额净值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资(zī)人(rén)在基金(jīn)分红(hóng)前后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投(tóu)资的信心，同时(shí)需结合持有产品的(de)特性，关注二级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红前提是本金(jīn)之(zhī)上的增值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部(bù)分之间(jiān)的(de)比例是变动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分(fēn)红(hóng)差异很大(dà)，大多数普通投资(zī)者可(kě)能把“分派(pài)”金(jīn)额(é)误认(rèn)为是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到(dào)期后基金价值面(miàn)临极大不确定性(xìng)，这(z黄喉要煮多久，黄喉要煮多久才能熟火锅hè)是该类投资者应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的(de)收益主要包括(kuò)每年(nián)的现金分红及资产增(zēng)值(zhí)的(de)收益，而持(chí)有特(tè)许经营(yíng)类产品的(de)收益主(zhǔ)要来自(zì)项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的分红包括了(le)利润分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应(yīng)了(le)解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细分(fēn)来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其(qí)分(fēn)红相当于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强黄喉要煮多久，黄喉要煮多久才能熟火锅。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值(zhí)增(zēng)值(zhí)，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属性，对(duì)所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人也认为，与产权(quán)类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加(jiā)准确。基(jī)于(yú)这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较(jiào)长的特(tè)许经营权项目(mù)，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足(zú)够年限收回(huí)本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额(é)包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降(jiàng)是正常现象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再加上到(dào)期后通过(guò)对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经(jīng)营期(qī)限。这种类似(shì)永(yǒng)续(xù)经营的假设反映在(zài)基础(chǔ)资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内(nèi)人士(shì)还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标(biāo)有两个(gè)：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营(yíng)活(huó)动产生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得(dé)到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独(dú)立的资产配置功(gōng)能，比较适(shì)合长期持(chí)有。建议投(tóu)资者对经营权(quán)类的资(zī)产可以更(gèng)多关注内(nèi)部收(shōu)益率的高低(dī)，对(duì)产权类的资产更(gèng)多关注分派(pài)率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经营(yíng)净(jìng)现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营情(qíng)况直(zhí)接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易(yì)带来(lái)的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年(nián)的可供(gōng)分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基(jī)础设施项目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 黄喉要煮多久，黄喉要煮多久才能熟火锅