OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲(zhé)库(kù)科技，引发了公募(mù)REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今(jīn)，二级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前(qián)几日的(de)下跌走势，午后跌幅一(yī)度(dù)扩大，尾盘有所(suǒ)拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的(de)重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲(zhé)库(kù)科(kē)技(jì)后续情况，积(jī)极做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关(guān)负责(zé)人也表示，近期已同(tóng)步启动了应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租(zū)户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前(qián)退租的可能事(shì)项。由(yóu)于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视(shì)，浦东新区国(guó)资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市(shì)场波动较(jiào)大(dà)，但其(qí)实(shí)不动(dòng)产公募REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌并(bìng)不会从根本(běn)上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续(xù)波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子(zi)公司(sī)哲库(kù)科技(jì)的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价(jià)格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大到8.30％，随后(hòu)价格(gé)有(yǒu)所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息(xī)影响，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近(jìn)几个交易日(rì)二级市(shì)场价格表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月(yuè)21日(rì)上市(shì)以来(lái)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT累计涨幅超(chāo)过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇(shé)口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余(yú)7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中已经(jīng)披露(lù)张(zhāng)江光大园项目出租(zū)率(lǜ)有所(suǒ)下降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩募的项目又(yòu)遭(zāo)遇突发事(shì)件，因此(cǐ)导致(zhì)二级市场价(jià)格出现波动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避(bì)的原因，最(zuì)近几(jǐ)个交(jiāo)易日场内资金有所流出，但是，不动(dòng)产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其(qí)内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前(qián)随着二级(jí)市场价(jià)格(gé)下跌，风(fēng)险也得到一(yī)定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本(běn)面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业(yè)内人(rén)士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产(chǎn)品(pǐn)年内(nèi)二级市场跌(diē)幅(fú)较大，其实有些隐(yǐn)含(hán)收益率高的(de)产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类(lèi)等REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董事(shì)高如(rú)星对此表示，若张江(jiāng)园区最(zuì)终能顺利(lì)解决招(zhāo)商，平稳过度(dù)对经营现金流没(méi)有造成大(dà)的影响，“事件(jiàn)性利空下调至得这么(me)急、这么深，加上前期(qī)本身园区(qū)类资产就(jiù)回调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过(guò)，他(tā)也强(qiáng)调，最终(zhōng)还(hái)是落到租金收入受不(bù)受影响，影响多大(dà)，估计园区会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科(kē)技。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议(yì)的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权(quán)益青岛农业大学专科在哪个校区，青岛农业大学专科在哪里？(yì)人(rén)将继续密(mì)切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关应对(duì)。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披(pī)露的张江光大园项目出(chū)租率下降事项，一(yī)度二级(jí)市场价格出(chū)现回落。在随(suí)后召开的业绩说明(míng)会中管理人就相关事项进行了(le)青岛农业大学专科在哪个校区，青岛农业大学专科在哪里？解释说(shuō)明，市(shì)场信心得(dé)到(dào)了(le)一定提振，二级市场价格表现(xiàn)也趋于(yú)平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说(shuō)明(míng)会上，运营团队表示了对张(zhāng)江光大园项目的(de)信心(xīn)，预计(jì)签署(shǔ)意向(xiàng)书和合(hé)同(tóng)谈判中(zhōng)的储备租户正常转化后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想到仅过了(le)不(bù)到三周的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)扩募之(zhī)路又迎来(lái)了新的(de)考验。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述公告引起(qǐ)了(le)市场(chǎng)各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关负(fù)责(zé)人坦(tǎn)言，事发突然确(què)实始料未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库科(kē)技消息的第(dì)一时间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实工(gōng)作，并同步启动了应急预(yù)案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极(jí)应(yīng)对哲库(kù)提(tí)前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，据悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负(fù)责人介绍说，目前储备租户还是比较(jiào)丰(fēng)富的，覆(fù)盖了芯片(piàn)测(cè)试、人工智(zhì)能、航天产业、信(xìn)息(xī)技术等产(chǎn)业客户，租赁意(yì)向面积超过了2万(wàn)方。从意(yì)向储备转化为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在着手(shǒu)通(tōng)过签署租赁意向书(shū)来(lái)尽快锁定一(yī)些重(zhòng)要租户。虽然(rán)收了三个月履(lǚ)约保(bǎo)证金给了我们一些(xiē)空间，但本着(zhe)对首批扩募(mù)、对市场负责(zé)的态度，我(wǒ)们(men)肯定要全力(lì)与时间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负(fù)责人说(shuō)道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张江光(guāng)大园项目一(yī)季度末也(yě)有(yǒu)将近30％的(de)空置率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之前(qián)的(de)空置率(lǜ)为何未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园(yuán)一直以来(lái)都坚持(chí)以市场化(huà)运营为(wèi)导向，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调租(zū)和换租都属于(yú)正常情况，而(ér)这次项目的大租户(hù)退(tuì)租正好发生在(zài)市场活跃度(dù)的短期低(dī)点，目(mù)前市场情(qíng)况(kuàng)已有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情况没有得(dé)到及时修复(fù)后，张江这边也作了一(yī)定的资源调(diào)配和(hé)倾斜，引入了一些(xiē)储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)在给租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异(yì)化，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵一些，张江光大园单(dān)层以一千平的面(miàn)积为主，还有(yǒu)一(yī)些独栋形态的物业(yè)。租(zū)户自身(shēn)也会有诉求(qiú)，也会(huì)根据自身需求和预算挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩(kuò)募完成以后，新老(lǎo)资(zī)产的管理(lǐ)人都变成了一家(jiā)，后续我们(men)在资(zī)源共享(xiǎng)和联合营销方面能更加充分发挥协(xié)同效应(yīng)，相信可以(yǐ)做(zuò)得更好(hǎo)。”上(shàng)述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和(hé)张江高科目前在(zài)管资产约(yuē)五(wǔ)百万方，还有一些其他在(zài)开发(fā)的储备项目，这(zhè)些(xiē)都将(jiāng)成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区(qū)产业空间(jiān)资(zī)产上市平台目标(biāo)的坚实(shí)后盾和储备资源。“我(wǒ)们非(fēi)常(cháng)重视张江REIT这个资本平台(tái)和它(tā)未来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是(shì)我们(men)实现基金扩(kuò)容的第一(yī)步，也是至关重(zhòng)要(yào)的(de)一(yī)步，眼下我(wǒ)们可能(néng)面临了一些突发情况需要解决，但是(shì)这和我们在(zài)张江科学(xué)城这三十年建设发展(zhǎn)过程中所经历(lì)的相比，只能算是(shì)一个非常(cháng)小的(de)插曲(qū)。我们有信心排除万(wàn)难(nán)，尽(jǐn)一切(qiè)可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持(chí)预期和市场的信心。”

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