近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该类产品长期(qī)投(tóu)资(zī)价值，通(tōng)过观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权(quán)类项目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再产生现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权分(fēn)红目前已包含(hán)了利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金的归还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的(de)稳定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　安定区属于哪个省哪个市的，安定区属于哪里>

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份(fèn)额(é)交(jiāo)易价(jià)格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市(shì)场因素的(de)综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经(jīng)营现金流(liú)，投(tóu)资人(rén)通过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结(jié)合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策(cè)的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份额二(èr)级市场价(jià)格变(biàn)化导(dǎo)致(zhì)的(de)浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副总监李华平(píng)也(yě)表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基(jī)础设施基金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年(nián)度可分配金额(é)以现金(jīn)形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红机制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红体(tǐ)现了(le)这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于(yú)债券派息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者的投(tóu)资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多元(yuán)化(huà)提(tí)供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控(kòng)制风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二(èr)级市场表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期(qī)，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素的(de)影响，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而(ér)稳(wěn)定的分红有利于吸(xī)引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)表示，近期经济(jì)预期恢复，一(yī)方面市(shì)场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相对(duì)经(jīng)济活力(lì)的改善有一(yī)定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基(jī)金份额的开盘(pán)指导价做调减处(chù)理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的(de)分红(hóng)金额(é安定区属于哪个省哪个市的，安定区属于哪里)进行计(jì)算。除(chú)权(quán)操作是对分红(hóng)前(qián)后(hòu)基(jī)金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得公(gōng)平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资的(de)信心(xīn)，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体(tǐ)收益(yì)的(de)影响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分(fēn)配(pèi)和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金分红前(qián)提是(shì)本金之上的(de)增(zēng)值(zhí)部(bù)分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基(jī)金分红(hóng)差异很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续(xù)分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权类和产权(quán)类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包括每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红及资(zī)产增值的收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益(yì)主要来自(zì)项目每年(nián)的(de)现金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类资产的分(fēn)红包括了(le)利润分配和本(běn)金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的(de)，对特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资产的(de)公募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投资(zī)标(biāo)的(de)时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金(jīn)也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增(zēng)值(zhí)，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二(èr)级市场价格(gé)和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也(yě)认(rèn)为(wèi)，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许(xǔ)经营项目在经营权(quán)到(dào)期后不再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额的(de)分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的(de)特许经(jīng)营项目，通(tōng)常具(jù)备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较长的(de)特(tè)许经(jīng)营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取(qǔ)得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负责人(rén)提(tí)醒投资(zī)者注意(yì)，特(tè)许经营权项目(mù)的分(fēn)派(pài)金(jīn)额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着(zhe)分派进度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地或建筑的(de)剩余(yú)使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追(zhuī)加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营的假设(shè)反映在基础资产的估值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本(běn)质性区别。经营活(huó)动产生的现金净流(liú)量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流安定区属于哪个省哪个市的，安定区属于哪里，基于企(qǐ)业本(běn)身经营活动(dòng)产生(shēng)；可供分配的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润表的项(xiàng)目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公(gōng)募(mù)REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在(zài)相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持(chí)有(yǒu)。建议(yì)投(tóu)资者对经营权类(lèi)的资产可以更多(duō)关(guān)注内部(bù)收益率(lǜ)的高低(dī)，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多关注分(fēn)派率高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可(kě)综合(hé)考虑原始权(quán)益人综合实力(lì)、运营管理机(jī)构实力、公募(mù)基金管理人实力等多重因素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由(yóu)于分(fēn)红交(jiāo)易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回(huí)调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额(é)预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析(xī)，结合(hé)经济(jì)及市场的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责人也称。

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