导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年(nián)是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住(zhù)宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地(dì)产持续低景(jǐng)气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图(tú)厘(lí)清中(zhōng)国(guó)城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过(guò)剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次(cì)人口(kǒu)普查调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒(shū)适不是人软化和拉直哪个持久，为啥头发软化了一洗就不直了均一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套(tào)设(shè)施等因(yīn)素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数(shù)较发达国(guó)家还有很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国(guó)每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为(wèi)户(hù)均一套房无(wú)法满(mǎn)足流动(dòng)人口(kǒu)的租(zū)赁和(hé)置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地(dì)产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断(duàn)增加，导(dǎo)致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来(lái)新户(hù)购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城(chéng)市(shì)的(de)新增住(zhù)宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有(yǒu)着不(bù)小(xiǎo)差距(jù)，“住(zhù)上(shàng)更大房子(zi)”的(de)改善性需求(qiú)正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在(zài)不(bù)足(zú)，这(zhè)是(shì)过去二(èr)十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下(xià)房(fáng)地(dì)产大分化时(shí)代已至，大分化时代(dài)下(xià)地产矛盾则更(gèng)多体现在(zài)住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国(guó)已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或(huò)是(shì)仍然存在不足？可惜(xī)由于(yú)住宅存量数据并未公(gōng)布(bù)，我们(men)无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当前(qián)的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过剩的直(zhí)观(guān)判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合风(fēng)险普查工作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑(zhù)住不(bù)到3人(rén)，住(zhù)宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的城(chéng)镇(zhèn)房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查(chá)数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味(wèi)着人人(rén)都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单(dān)位(wèi)购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住(zhù)宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的(de)测(cè)算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据(jù)。

　　软化和拉直哪个持久，为啥头发软化了一洗就不直了>中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　软化和拉直哪个持久，为啥头发软化了一洗就不直了　

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计(jì)。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数(shù)据，大致(zhì)测算得(dé)到中(zhōng)国存量(liàng)房地产(chǎn)套(tào)数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)里的(de)期(qī)房销售(shòu)，得到(dào)商品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进一(yī)步(bù)推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买二手房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期(qī)房(fáng)，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的(de)程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是(shì)否(fǒu)意(yì)味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意(yì)味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足(zú)因人(rén)口流(liú)动、居民(mín)换房等因素产生的(de)住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟(shú)房地产市(shì)场(chǎng)的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会(huì)造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和(hé)省际流动人(rén)口(kǒu)分(fēn)别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据显示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作的流动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫(pò)使打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会(huì)占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房价的大城(chéng)市(shì)租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一(yī)套房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题(tí)，如(rú)电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈旧，给住户(hù)的生活带来了(le)很(hěn)大(dà)的不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代生活需求(qiú)，在未来(lái)大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅为一(yī)居(jū)室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若(ruò)去除(chú)20％的(de)公(gōng)摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低(dī)于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存(cún)在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去(qù)除公摊面积后，中国的(de)人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的住宅总(zǒng)量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如(rú)此，中(zhōng)国(guó)人口静态(tài)结构和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户(hù)购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人(rén)户(hù)的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会(huì)因户均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发(fā)展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅(zhái)市(shì)场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量(liàng)为(wèi)72万(wàn)，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房(fáng)和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础设(shè)施配套差(chà)、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还(hái)将(jiāng)有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高(gāo)生活(huó)品质(zhì)，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作会议明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧存在不(bù)小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水平有着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，供需出现错配，这是过去(qù)二(èr)十年房(fáng)价快速(sù)上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分(fēn)化(huà)时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，这(zhè)种分(fēn)化(huà)不单局限于城(chéng)市能级(jí)之间差(chà)异，优质小区和老旧二(èr)手房(fáng)之间的(de)差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查(chá)的是人，并不(bù)是(shì)针对住宅，因(yīn)此可能存(cún)在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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