文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一个(gè)月(yuè)时(shí)间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等(děng)地明确表态(tài)，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力(lì)的(de)别(bié)建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房地产从大开(kāi)发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个(gè)技(jì)术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规(guī)律(lǜ)办事，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能(néng)实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不(bù)能交付的(de)风险。从个(gè)人层面看，预(yù)售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房(fáng)的风险。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样有助于(yú)落(luò)实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎(zěn)么来的(de)？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引(yǐn)入(rù)了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存(cún)在(zài)预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国家一(yī)般有严(yán)格(gé)的监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售(shòu)，买家在购买期(qī)房后并非(fēi)像(xiàng)中国(guó)一样在支付完(wán)首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全(quán)部(bù)房款，而是根据开(kāi)发商(shāng)工(gōng)程进度(dù)在完全交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监(jiān)管(guǎn)、分(fēn)期支付(fù)以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触(chù)发(fā)风(fēng)险，对购房民众不公平(píng)，所以不(bù)如借(jiè)机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一(yī)定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于(yú)降负债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回(huí)归实体经济(jì)和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房(fáng)地产也(yě)不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个(gè)角度(dù)，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健康发(fā)展的(de)重大措施。在当前(qián)的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务(wù)院发(fā)展研究中心参与财税改革方(fāng)案研究(jiū)时，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身(shēn)于木屋或者其他(tā)临时(shí)住宅，住房(fáng)的(de)需求是相当高，不过大多(duō)数居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚的资金实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题(tí)，不(bù)少(shǎo)地产商开(kāi)始探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经(jīng)推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量有所增(zēng)加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验(yàn)，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独(dú)到(dào)的见解，在(zài)努力(lì)寻求方法加快自身(shēn)资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的一(yī)块(kuài)地盘(pán)后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的(de)地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取(qǔ)买(mǎi)家的(de)订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的(de)建造和销售，也解决(jué)了(le)制造商的(de)资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的一(yī)大(dà)特(tè)色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的(de)改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的问题(tí)，使(shǐ)房市(shì)发展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动(dòng)了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的(de)监(jiān)管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即要求开发商在(zài)预(yù)售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还(hái)要(yào)证明自(zì)身有(yǒu)资(zī)金(jīn)等能力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时(shí)需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行在银(yín)行开(kāi)设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身(shēn)推(tuī)动(dòng)项目完(wán)工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调(diào)基(jī)础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业(yè)化的进程大于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化(huà)配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也(yě)出现了(le)分配(pèi)不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠(dié)加(jiā)房(fáng)地产市场面临商品房(fáng)的需求量大(dà)，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国(guó)香(xiāng)港预(yù)售商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力(lì)支(zhī)持国内房(fáng)地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关于进一(yī)步(bù)深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济(jì)下的(de)福利分房转向市场(chǎng)经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期(qī)房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预(yù)售(shòu)款撬动(dòng)下(xià)一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人(rén)民(mín)银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调(diào)整形成契合(hé)中国内地的(de)商品房(fáng)预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋(wū)预先出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者(zhě)支付定金或房款的(de)行(xíng)为。区别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国(guó)内地实(shí)践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和(hé)预(yù)告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次(cì)性付(fù)清首付款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国(guó)香(xiāng)港的按(àn)照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的(de)开发商(shāng)而(ér)言，预(yù)售制(zhì)商品房也(yě)开启了(le)高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实(shí)存在(zài)

　　作为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房销售的(de)最主要方式，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售(shòu)制(zhì)在过去(qù)20多(duō)年(nián)对中国内地房(fáng)地产市(shì)场的(de)稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快速发展(zhǎn)阶段(du司马光好学文言文翻译及注释，司马光好学文言文翻译及原文àn)的资金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基(jī)本(běn)适居，住房事(shì)业取得巨(jù)大(dà)进步，数十年时间走(zǒu)完(wán)发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发(fā)布的《中国(guó)住房(fáng)存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)销售最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动(dòng)了(le)中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地(dì)产业的快(kuài)速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉(lā)动中国内(nèi)地经济高(gāo)增(zēng)长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的(de)上下(xià)游产业链特别(bié)长，高达50多(duō)个行(xíng)业(yè)。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会(huì)固(gù)定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资占固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通道(dào)业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融(róng)资存(cún)量占社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富(fù)效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占股债房(fáng)市(shì)值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与股债房市值(zhí)的(de)比例较高(gāo)，主(zhǔ)要(yào)是因为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市场发育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资(zī)比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待(dài)期一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不(bù)能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的(de)按(àn)揭贷款合同是两个独立的(de)合(hé)同关(guān)系，如(rú)果开(kāi)发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同按(àn)时(shí)向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇(yù)到下行周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和(hé)购房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市(shì)场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等(děng)一(yī)系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房企通(tōng)过(guò)与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能(néng)力或短期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银行(xíng)承担，银(yín)行将面临(lín)较大的坏(huài)账压(yā)力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者的预(yù)售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预(yù)售商品房(fáng)所得(dé)款项(xiàng)应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的(de)预(yù)售资(zī)金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目工程(chéng)总额报(bào)价计(jì)算重点资金。而(ér)事实是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资金如何(hé)被挪走的？实际(jì)上，在过去房(fáng)地(dì)产大开发时代(dài)的高周转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管账户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方将资(zī)金转给房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的(de)资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房者(zhě)预付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或(huò)预付款保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购房者支(zhī)付的预付(fù)款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始月(yuè)供(gōng)；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房(fáng)由政(zhèng)府或第三方验收合格(gé)并提供验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购(gòu)房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金(jīn)第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)方面(miàn)，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任(rèn)何责任与(yǔ)损(sǔn)失(shī)。而(ér)开发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋建设过程中的资金全(quán)部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商(shāng)提(tí)供一定(dìng)比例的(de)贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用资金直接损(sǔn)害银行利(lì)益(yì)，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行(xíng)得到购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预(yù)约公证，签(qiān)订合(hé)同(tóng)后定金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)公证费和土地(dì)交易(yì)税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包(bāo)含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也(yě)采取按工(gōng)期支付(fù)房款(kuǎn)的(de)制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例(lì)因项目而异。一般(bān)来说，支付节(jié)点可分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公(gōng)司针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各(gè)环节内容确认无(wú)误后签(qiān)订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例(lì)相对较低(dī)，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公司(sī)的检验(yàn)验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期(qī)房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在(zài)确(què)认(rèn)工程进度(dù)、支付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师(shī)将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发(fā)商，即(jí)资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预(yù)售房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一(yī)一部规范(fàn)期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完(wán)成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全(quán)措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机(jī)构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书交(jiāo)付给购房者(zhě)。除定金外，其他(tā)预先支付的(de)购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护(hù)。若开发商倒闭(bì)导致(zhì)期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融(róng)机构或保证机构或(huò)保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最多不超20％的(de)定(dìng)金(jīn)，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同后，购房者(zhě)即可向银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购房者(zhě)违约(yuē)可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银行专门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一的(de)选购权合同以及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买合(hé)同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付(fù)15％的首付及印花(huā)税，同时购(gòu)房(fáng)者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付款流(liú)程做(zuò)了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具(jù)支持。另一(yī)方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常(cháng)运(yùn)转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优(yōu)质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看(kàn)，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商(shāng)违约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付款机(jī)制(zhì)或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门(mén)直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套(tào)户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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