近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除(chú)息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平(píng)均分(fēn)红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此表示，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)分红体(tǐ)现出(chū)该(gāi)类产品长期投资(zī)价(jià)值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)等指标，也(yě)是观(guān)察(chá)REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期(qī)后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目(mù)前(qián)已(yǐ)包(bāo)含了(le)利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资(zī)产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的(de)稳(wěn)定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可(kě)供分配(pèi)金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分(fēn)红(hóng)收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易价格的变化(huà)。基金份(fèn)额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)及市场(chǎng)因(yīn)素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金募(mù)集材料和(hé)信息披露(lù)文件，结合(hé)行业(yè)及(jí)市场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具家雀是国家几级保护动物 大山雀是国家二级保护动物吗参考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础设(shè)施证(zhèng)券投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但(dàn)不等(děng)同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配(pèi)置(zhì)价值(zhí)。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于(yú)投资(zī)债券(quàn)相对高的收(shōu)益性(xìng)，在(zài)有效(xiào)控制风险的(de)前(qián)提下，增厚资(zī)产(chǎn)包(bāo)收益(yì)，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级(jí)市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部(bù)分(fēn)产品受宏观经济的(de)影(yǐng)响，可(kě)分配金额(é)完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定程(chéng)度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩相对(duì)经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开(kāi)盘(pán)指导(dǎo)价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金(jīn)额进行(xíng)计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额净值变(biàn)化的(de)修(xiū)正，使投资人在基(jī)金分红(hóng)前后均可以获(huò)得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合(hé)持(chí)有产品的特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前(qián)提是(shì)本金之上的增值部分(fēn)不(bù)同，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两(liǎng)个(gè)部分，两个部分之间的(de)比例是变动(dòng)的(de)，与现有公(gōng)募基金分红差异很大(dà)，大多数(shù)普通投(tóu)资(zī)者可能(néng)把“分派”金额误(wù)认为是持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后(hòu)基(jī)金(jīn)价值面临极(jí)大(dà)不确(què)定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营(yíng)权类和产权(quán)类(lèi)两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的收益(yì)主要包括(kuò)每年的现金分(fēn)红及资(zī)产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持(chí)有(yǒu)特许(xǔ)经营(yíng)类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来自项(xiàng)目(mù)每年(nián)的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是(shì)变(biàn)动的，对(duì)特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)不(bù)同(tóng)而形成区(qū)别。特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红相当(dāng)于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的(de)分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营期限较短的(de)特许经营(yíng)项目，通常具(jù)备(bèi)更高的(de)分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低(dī)，也有(yǒu)足够年(nián)限收(shōu)回本(běn)金并取(qǔ)得收(shōu)益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提(tí)醒投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩(shèng)余期限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余使用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再(zài)加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金(jīn)等追加投资，有机(jī)会进一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种类似永续经(jīng)营(yíng)的假设(shè)反映(yìng)在(zài)基础资产的(de)估(gū)值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内(nèi)部(bù)收益率等指标，来观察(chá)和评(píng)估项目底层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一(yī)是(shì)年报中(zhōng)披露的(de)经营活动现金流(liú)，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性(xìng)区别(bié)。经营活动产生的现金(jīn)净流(liú)量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现金流(liú)，基(jī)于(yú)企业本(běn)身(shēn)经营(yíng)活(huó)动产生；可供分配(pèi)的(de)现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市(shì)场独立的(de)资产配(pèi)置功能，比较适(shì)合(hé)长期持有。建议(yì)投资者(zhě)对(duì)经营权类的(de)资产可以(yǐ)更多(duō)关注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来(lái)自底层资产的经营净(jìng)现金流(liú)，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资(zī)回报，投(tóu)资者可综(zō家雀是国家几级保护动物 大山雀是国家二级保护动物吗ng)合考虑原始权(quán)益人综(zōng)合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多(duō)重(zhòng)因素来(lái)选择投(tóu)资标的(de)。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由于分红交易带来的(de)短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连(lián)回调，建议投资者(zhě)关(guān)注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时(shí)分红规模(mó)较(jiào)为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次(cì)年的(de)可供分配金额预(yù)测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露(lù)预测(cè)进行(xíng)比较分(fēn)析，结合经(jīng)济及市场的(de)实际(jì)环境，对基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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