饱受争议的(de)二手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监管部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局联合发布(bù)了关于规范房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)的意(yì)见(jiàn)。意见提及，近(jìn)年(nián)来，部分房地(dì)产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等(děng)问题，加重交易当事人负担、侵害其(qí)合法权益(yì)。

　　基于(yú)上(shàng)述背(bèi)景，两部门从加强(qiáng)从业主体管理、明确(què)经纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明(míng)码标(biāo)价等十方面，提出了(le)意见。

　　中(zhōng)原地产首席(xí)分析(xī)师(shī)张大伟称，随着(zhe)城市发展，一(yī)二线城市二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易(yì)占比逐渐增加(jiā)。以北京(jīng)、上海(hǎi)为例，二手房占市场(chǎng)成(chéng)交(jiāo)比例超(chāo)过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调(diào)控(kòng)重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)首席研(yán)究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来说属于金(jīn)额不低的大宗(zōng)交易，由于二手房(fáng)交易成本较高(gāo)、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的专业性(xìng)，居民往往(wǎng)通过中(zhōng)介来完成(chéng)。但(dàn)很多中介(jiè)利用(yòng)信息不(bù)对称(chēng)等(děng)问(wèn)题，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如(rú)收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居民造成额(é)外的负担(dān)，而且这些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程中(zhōng)存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包括经(jīng)纪服务在内(nèi)的相关(guān)市场(chǎng)交易行为及其主体进(jìn)行规范和秩(zhì)序(xù)整顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控(kòng)的主题。“当下，推(tuī)进这(zhè)项工作的意(yì)义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点(diǎn)

　　二手房市场中(zhōng)，历(lì)来(lái)对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行(xíng)业关(guān)注最多的一个(gè)话题(tí)，便是房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关(guān)部门主(zhǔ)要(yào)监管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务(wù)收费(fèi)及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易过(guò)程中，部(bù)分价(jià)值不菲(fēi)的(de)房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金(jīn)额不(bù)低的中介(jiè)费(fèi)。以北京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计(jì)算(suàn)，一套1000万元的(de)房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在22寸是多少厘米(zài)合理确定经(jīng)纪(jì)服务收费上，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构要合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓(gǔ)励按(àn)照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费(fèi)率越(yuè)低的(de)原则实行分档定(dìng)价。引导(dǎo)由交易双(shuāng)方共同承(chéng)担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是(shì)1995年国(guó)家计委建(jiàn)设部下发的《关于房地产中介(jiè)服务收费(fèi)的(de)通知》（971号文），其(qí)中第六条规(guī)定：房屋买卖(mài)代(dài)理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京(jīng)市(shì)执行的2014年更新(xīn)后的收费(fèi)标(biāo)准，即根(gēn)据这样的(de)规定：“少(shǎo)数(shù)特别(bié)复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各(gè)方(fāng)协商同意(yì)，可在规定的(de)收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表(biǎo)示(shì)，本着“简政放(fàng)权(quán)”的精神(shén)，北(běi)京2015年取(qǔ)消(xiāo)了房地产(chǎn)中介(jiè)服务(wù)等(děng)57个政府定(dìng)价(jià)，房地产经纪服务收(shōu)费多(duō)少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用(yòng)过程(chéng)中，相(xiāng)关监管部门当前并未明确具(jù)体的中(zhōng)介费(fèi)率，中介机构仅需在(zài)服务过程中对收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)进行明码标价即可。而(ér)房地产经纪服务机构(gòu)在具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及工资标准，综(zōng)合计算(suàn)出合适的中介费(fèi)率。”张(zhāng)大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明码标价问(wèn)题，两部门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公(gōng)示(shì)服务(wù)项(xiàng)目、服务(wù)内容和(hé)收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸(shēn)服务，应当分别明确服(fú)务项目和收费(fèi)标准。房地(dì)产经纪机构(gòu)收费前应当向交(jiāo)易当事人(rén)出(chū)具收费清单，列明收费标准、收费(fèi)金额，由当(dāng)事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平(píng)均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设(shè)部门(mén)将会(huì)同市场监(jiān)管(guǎn)等(děng)部门采取约谈等综合措(cuò)施进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有关部(bù)门依法查处不(bù)按规定明码标(biāo)价、操纵经纪(jì)服务收费等违(wéi)反价格和(hé)反垄(lǒng)断法律(lǜ)法规的行为。对房地产经纪机构(gòu)相关(guān)违法违(wéi)规信息，市(shì)场监管部门要依(yī)法依规纳入国家企业信用信息(xī)公示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介(jiè)费(fèi)要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，是否意(yì)味着，未(wèi)来豪宅(zhái)的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文(wén)鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档(dàng)定价，合(hé)理降(jiàng)低住房(fáng)买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服(fú)务(wù)费用，主要还是规范行业，打击收费过高的(de)经(jīng)纪(jì)机构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市(shì)场豪(háo)宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范(fàn)围内，加上经纪服务(wù)费用对市场(chǎng)的(de)影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定(dìng)，未来如(rú)何具体认定(dìng)其中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调(diào)整改善(shàn)、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很多房源在产权(quán)方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权抵押、不(bù)同税费等都可(kě)能对(duì)交易产生影响，这对(duì)房地产经纪服务(wù)行业(yè)的专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买(mǎi)卖(mài)过(guò)程中，原本应该由上下家各支(zhī)付一半的中(zhōng)介费，但在一些(xiē)热点城市的二手房交易过程中，往往会(huì)有这(zhè)样的情形，因(yīn)部分购房者(zhě)处于(yú)弱势地位，从而(ér)会出(chū)现中介费及税费均由购房者来承担。即使一(yī)些(xiē)房东愿意承担中介费，这部分(fēn)费用(yòng)也(yě)可能(néng)通(tōng)过转嫁的方式，在(zài)房价中(zhōng)有所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中介费(fèi)转嫁给(gěi)下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房者单边收(shōu)费的行(xíng)为。部分(fēn)中介公司(sī)可能会(huì)利用其支配(pèi)地位(wèi)，在原先经纪(jì)服务收费的基础上(shàng)，再次向房东收取费用，而(ér)这(zhè)部(bù)分费(fèi)用，房东(dōng)往往会将(jiāng)其转(zhuǎn)再(zài)次转嫁给购房者，这实际上(shàng)相当于变(biàn)相推高了房(fáng)价。两(liǎng)部门提出严(yán)禁操纵(zòng)经纪(jì)服(fú)务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易(yì)中操作的透明(míng)度，也有利于房价的稳(wě22寸是多少厘米: 24px;'>22寸是多少厘米n)定。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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