文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住房和(hé)城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提(tí)出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一(yī)个月时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步(bù)入高(gāo)质量发(fā)展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是(shì)对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平(píng)的(de)预售(shòu)制(zhì)已经过时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二(èr)次房改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如(rú)果按照经济(jì)规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风险。从个(gè)人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担(dān)银行利(lì)息(xī)，还要承担(dān)延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过(guò)度(dù)举债、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品房(fáng)预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格(gé)的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商在项目(mù)获得政府(fǔ)批(pī)准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支(zhī)付(fù)完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商(shāng)工程进度(dù)在完(wán)全交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付(fù)以及(jí)违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触发(fā)风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观讲预(yù)售制度(dù)有一定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制(zhì)度有助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经(jīng)济和居住属性，安(ān)居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善(shàn)，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业(yè)企业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展的重大措施(shī)。在当前的(de)情况(kuàng)下，取消(xiāo)预(yù)售制要结(jié)合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生、新模(mó)式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研(yán)究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行(xíng)公共(gòng)房屋制度(dù)，许多人(rén)栖(qī)身于木屋(wū)或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居(jū)民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄厚的(de)资(zī)金实力才能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一(yī)系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新(xīn)的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数(shù)量有所增(zēng)加，开发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉(jué)和多(duō)年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘(pán)后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势(shì)环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自(zì)己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减轻了民(mín)众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了(le)制造商的资金(jīn)问(wèn)题(tí)，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成(chéng)为(wèi)当时中国(guó)香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解决(jué)了核心(xīn)的住房供不应求(qiú)的(de)问题(tí)，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国(guó)香(xiāng)港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣(róng)，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不(bù)断完善、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管(guǎn)机(jī)制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的(de)监管，即(jí)要求(qiú)开(kāi)发(fā)商在预售前，确(què)保地价(jià)款已经全部支(zhī)付(fù)，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成(chéng)，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的(de)信托(tuō)账户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操作等采取全透明化机(jī)制，且(qiě)银(yín)行的责(zé)任(rèn)上(shàng)升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身(shēn)推动项目(mù)完工(gōng)。随着监管体系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给量(liàng)短缺(quē)问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国内地(dì)优先(xiān)发(fā)展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设(shè)，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决(jué)住房基础(chǔ)等(děng)城市(shì)化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型(xíng)房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模(mó)式无(wú)疑是对内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中国香港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内(nèi)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一步(bù)深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分(fēn)配，逐步(bù)实行住房分配货(huò)币(bì)化、住房供(gōng)给商(shāng)品化(huà)、社(shè)会(huì)化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的(de)福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资(zī)金和开发(fā)时间周期(qī)长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式(shì)，住房供(gōng)应速(sù)度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地(dì)开始(shǐ)房改(gǎi)货(huò)币(bì)化(huà)，中国人民银行(xíng)等多(duō)方迅速出(chū)台相关的(de)信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用(yòng)推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合(hé)中国(guó)内地的(de)商(shāng)品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快(kuài)城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企业(yè)将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金(jīn)或房款的(de)行为。区(qū)别于中国(guó)香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实(shí)践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商(shāng)品(pǐn)房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款的(de)形式一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照(zhào)工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地(dì)的开发商而言(yán)，预售制(zhì)商(shāng)品房(fáng)也(yě)开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)的最(zuì)主要(yào)方式(shì)，预售制极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发展进(jìn)程(chéng)。预售制(zhì)在(zài)过去(qù)20多年对中国内地房(fáng)地产市场的(de)稳步发(fā)展起到了(le)重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房(fáng)地(dì)产市(shì)场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房(fáng)事业取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布(bù)的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇住宅(zhái)存量(liàng)从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成为中国(guó)内地商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)最主要方式(shì)，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期(qī)房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中(zhōng)国内地房地(dì)产行业的发展。中国内(nèi)地(dì)房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指(zhǐ)标(biāo伊朗打工一个月多少钱，伊朗工资多少钱一个月)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下(xià)游(yóu)产业链(liàn)特(tè)别(bié)长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年伊朗打工一个月多少钱，伊朗工资多少钱一个月房(fáng)地产(chǎn)完(wán)全拉(lā)动的投(tóu)资占全社会固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资(zī)占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银(yín)行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道业(yè)务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道(dào)，根据我们的(de)《中国(guó)住房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于(yú)美(měi)国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债房市(shì)值(zhí)的比例(lì)较(jiào)高，主要是因为(wèi)住房(fáng)市(shì)值高(gāo)，以及(jí)中国(guó)资(zī)本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资(zī)比(bǐ)例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的(de)负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外(wài)，购(gòu)房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同(tóng)是两个独(dú)立的(de)合同关(guān)系，如(rú)果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权(quán)力(lì)，但依旧需要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按(àn)时向银(yín)行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用(yòng)和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场波动或经营不善(shàn)，出(chū)现资(zī)金链断裂等(děng)一(yī)系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通(tōng)过与购(gòu)房(fáng)者签订的预售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短(duǎn)期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担(dān)，银(yín)行将面临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确(què)规定了(le)开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管(guǎn)的具(jù)体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理部门制定(dìng)。但多(duō)年以来全国并没有(yǒu)统一的预(yù)售(shòu)资(zī)金监管规定，各地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等(děng)城市则(zé)按照项目的建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)或(huò)者项目(mù)工程总额报价(jià)计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或(huò)进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没(méi)有资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫(pò)继续还款。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开(kāi)发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进(jìn)度所需。通过这(zhè)些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高(gāo)周转模(mó)式(shì)，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者(zhě)预付资(zī)金，一般设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进(jìn)度(dù)逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量(liàng)的(de)保障有两种方式，一(yī)是期房(fáng)由政(zhèng)府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房者(zhě)支付(fù)的(de)房款。二是开发商为(wèi)购(gòu)房者提供一定(dìng)的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付(fù)首付(fù)，其余(yú)房(fáng)款交付后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资金由第三(sān)方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付(fù)外(wài)，购(gòu)房(fáng)者在(zài)房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方公证行或(huò)产权(quán)保(bǎo)险公(gōng)司的信托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而(ér)开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来(lái)自银行，银行(xíng)根据工(gōng)程进度向开发(fā)商提供(gōng)一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害(hài)银行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由(yóu)政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行(xíng)得到购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按(àn)揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开(kāi)发商或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约公证，签订(dìng)合同后定(dìng)金退还。如由于(yú)任何(hé)原因不能(néng)购(gòu)买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，德(dé)国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对(duì)期房设(shè)计(jì)了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产，由(yóu)保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发(fā)商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付(fù)

　　英(yīng)国预售(shòu)制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名(míng)律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容(róng)确(què)认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出(chū)现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由(yóu)买(mǎi)房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次(cì)修(xiū)订，目前是唯一(yī)一(yī)部规范期(qī)房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完(wán)成(chéng)定金保全措(cuò)施(shī)才可(kě)预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或(huò)指(zhǐ)定(dìng)保证机构(gòu)或保险机(jī)构签订(dìng)定(dìng)金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金证明(míng)书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致(zhì)期房(fáng)烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付(fù)违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最(zuì)多(duō)不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)即可(kě)向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除(chú)定(dìng)金外的剩(shèng)余房款在(zài)交(jiāo)房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房款的(de)订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付(fù)，所有资金进(jìn)银行专门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的(de)选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房付款流(liú)程做了统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的(de)订金(jīn)与付款会存入银(yín)行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的(de)房屋(wū)保(bǎo)修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需(xū)和(hé)改善型(xíng)需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民(mín)生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵(qiān)头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制。长效机制(zhì)四(sì)大(dà)关键(jiàn)是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况提(tí)供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节，建(jiàn)立按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益(yì)。资(zī)金监管环(huán)节，引入独(dú)立于开发商、银行(xíng)的(de)第三方资(zī)金(jīn)监管机构(gòu)，或由政府相关(guān)部门直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房(fáng)保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商应对(duì)房屋质量问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房(fáng)预售制是大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平(píng)的(de)预售制已(yǐ)经过(guò)时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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