万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北(běi)京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次(cì)受到(dào)舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国(guó)信(xìn)达为了(le)收回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资(zī)购入房产的(de)有钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看蒙口是什么档次，蒙口是什么档次的牌子(kàn)到这些业主的维权信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单(dān)。

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　　富(fù)人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核(hé)心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高(gāo)达(dá)近47亿，该项(xiàng)目(mù)的(de)抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上述不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的(de)处置主体是中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对(duì)北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日(rì)，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达(dá)北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万(wàn)柳书(shū)院总(zǒng)共301户(hù)，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如(rú)果该(gāi)报(bào)道属实，说(shuō)明这些(xiē)房(fáng)子实际上都是卖出去(qù)了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的(de)拍卖页面上(shàng)又注(zhù)明这75套(tào)房子是“未出(chū)售”的状态(tài)呢(ne)？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还(hái)没资(zī)金解(jiě)抵(dǐ)押，所以(yǐ)不(bù)能(néng)网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本都是北京的高(蒙口是什么档次，蒙口是什么档次的牌子gāo)端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还有不少中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支(zhī)付(fù)价款并实际(jì)占有，但未办理过户手续的(de)，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封的可以向法院(yuàn)提(tí)出执行异(yì)议申请(qǐng)，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要(yào)求退(tuì)还购房款或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布(bù)《最高(gāo)人民(mín)法院关于商品房消费者权利保护问题(tí)的批(pī)复(fù)》，以(yǐ)司法解释的(de)方式(shì)明(míng)确了购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋(wū)并已支付全部价款，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先于建(jiàn)设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前(qián)已(yǐ)实(shí)际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这笔不良债权(quán)，实(shí)际上是个烫手山(shān)芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公(gōng)司成为了唯(wéi)一股东(dōng)，后(hòu)者由(yóu)中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发(fā)商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没(méi)有很高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进(jìn)入北(běi)京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵的(de)楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名(míng)房企(qǐ)手(shǒu)中(zhōng)，抢下(xià)了北京万柳地块(kuài)，成为北(běi)京(jīng)当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以(yǐ)神秘(mì)高端(duān)的姿态杀入市场，无(wú)论是一(yī)块块从荷(hé)兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每(měi)棵成本超6万的(de)成年(nián)银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可(kě)看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上(shàng)市的(de)它(tā)，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)虽然已经推出了(le)8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光环的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而(ér)拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在(zài)今(jīn)年年初(chū)“万柳(liǔ)书(shū)院少(shǎo)爷”走(zǒu)红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背(bèi)后的中赫(hè)集团，发现其(qí)深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周金辉(huī)的人(rén)生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了(le)多(duō)元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接(jiē)着(zhe)在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿(ná)下(xià)北京国安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部全(quán)部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集(jí)团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这(zhè)样(yàng)，中赫为(wèi)什么(me)又要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及(jí)其(qí)实控人周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中的(de)中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等(蒙口是什么档次，蒙口是什么档次的牌子děng)。

　　这(zhè)与入主北(běi)京(jīng)国安的时(shí)间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得(dé)到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力(lì)，中赫集团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫的经(jīng)营状况(kuàng)却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确(què)定(dìng)义务(wù)，上述被执(zhí)行人成(chéng)为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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