文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全(quán)国(guó)住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可(kě)以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地(dì)明确表态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了(le)，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房(fáng)子(zi)，还烂(làn)尾了，这是(shì)对(duì)购房者的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代(dài)步入(rù)高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋(qū)势，也是(shì)对(duì)购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按(àn)照经济规(guī)律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住(zhù)不(bù)炒精(jīng)神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老百姓权益(yì)、有助于(yú)房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世(shì)界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买期(qī)房后并(bìng)非像(xiàng)中(zhōng)国一(yī)样在支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是(shì)需要严格的(de)资金监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一(yī)定会触发风险，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公平，所以不如(rú)借机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住(zhù)房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当然这需要(yào)配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房(fáng)地产长效机制(zhì)。这是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房(fáng)地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质是向善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地产也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预(yù)售制、实施(shī)现(xiàn)房销(xiāo)售是(shì)实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当(dāng)前的(de)情况下，取消预(yù)售(shòu)制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研(yán)究(jiū)中心参与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪(jì)五十(shí)年代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育(yù)而(ér)生。20世(shì)纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或者其他临时(shí)住宅，住房的(de)需求是相当高(gāo)，不过(guò)大多数(shù)居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼(lóu)为单(dān)位(wèi)，需要雄厚(hòu)的(de)资金实(shí)力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对(duì)这一系列(liè)问题，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模(mó)式一(yī)经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东(dōng)创办(bàn)立(lì)信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租金的分期付(fù)款形式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速(sù)了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模(mó)式成为当时(shí)中(zhōng)国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高(gāo)效率地(dì)解决了(le)核(hé)心的住房供(gōng)不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了中国(guó)香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况(kuàng)，但监管(guǎn)部(bù)门(mén)不断(duàn)完善、规范化(huà)，建立(lì)健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于(yú)大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部(bù)门提(tí)升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支(zhī)付(fù)，还(hái)要证明(míng)自身有(yǒu)资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完(wán)成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中(zhōng)国(guó)香港要(yào)求律(lǜ)师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内(nèi)地面临住(zhù)房(fáng)需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市(shì)化配套(tào)问题，才能(néng)进一步推进(jìn)城市化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住房市场发(fā)展起步(bù)较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分(fēn)房制度(dù)也出(chū)现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不(bù)再适用(yòng)于(yú)当时(shí)的国情。叠(dié)加房地产市(shì)场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的(de)困(kùn)境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是(shì)对内地房地产市场的(de)一针强(qiáng)心剂(jì)。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大(dà)力(lì)支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步(bù)深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设(shè)的(de)通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开(kāi)发(fā)时间周期(qī)长的两(liǎng)大难(nán)题(tí)，开发商以预售(shòu)款撬动下一(yī)个项目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速度加快。自(zì)此中国(guó)内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极(jí)大(dà)作用推动了(le)房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成契合中(zhōng)国内地的商品房预(yù)售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产开发企业将正在(zài)建设中的(de)房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别(bié)于(yú)中国香港，在(zài)中国内地实践过程(chéng)中，商品房预(yù)售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许(xǔ)可(kě)证(zhèng)-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登(dēng)记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需(xū)要一次(cì)性(xìng)付(fù)清首付(fù)款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷(dài)款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了全(quán)部购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国香港的按照(zhào)工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的(de)开发商(shāng)而言，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售(shòu)的(de)最主要方式(shì)，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制在(zài)过去(qù)20多年对中国内地房(fáng)地产市场的(de)稳步(bù)发展起到(dào)了重要作用，不仅解决(jué)了房地(dì)产市场快速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段的资(zī)金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到(dào)住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房事业(yè)取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年(nián)时间走完发达国(guó)家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积(jī)由7438平(píng)方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在(zài)当(dāng)前已成为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售最(zuì)主要方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总(zǒng)销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售(shòu)制也(yě)推动(dòng)了(le)中国内地(dì)房地产行(xíng)业(yè)的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上涨1去巴基斯坦办签证多少钱，去巴基斯坦需要签证吗1.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有、从(cóng)国企先行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动(dòng)中(zhōng)国内地(dì)经济高增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地(dì)产带动的上(shàng)下游产业链特(tè)别长，高达50多(duō)个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及其(qí)产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占(zhàn)全社会(huì)固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开发(fā)投(tóu)资占固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通道业(yè)务，占比超过(guò)三分之一。从房(fáng)地产融资存(cún)量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房(fáng)市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资(zī)渠(qú)道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承(chéng)担(dān)了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期(qī)一般(bān)为(wèi)两年(nián)，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚(shèn)至(zhì)不能交房(fáng)等(děng)风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关(guān)系，如(rú)果开(kāi)发商发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购房合同(tóng)向开发商(shāng)主张权力(lì)，但依旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系(xì)列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的(de)发放方(fāng)，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动或经(jīng)营(yíng)不善，出(chū)现资(zī)金链断裂等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房(fáng)者(zhě)签订(dìng)的预(yù)售(shòu)合(hé)同和(hé)按揭(jiē)合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得(dé)房款，如果购(gòu)房者丧失(shī)还(hái)款能力或短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的(de)《城(chéng)市(shì)商品房(fáng)预售管理办法》中明(míng)确规(guī)定了开发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的(de)工(gōng)程建设，商(shāng)品房(fáng)预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部(bù)门(mén)制(zhì)定。但多(duō)年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金(jīn)。而事实(shí)是(shì)，不(bù)少(shǎo)购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资(zī)金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如(rú)何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预(yù)售(shòu)款监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工程建设名义(yì)，获(huò)得(dé)监管账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通(tōng)过(guò)这些方式套(tào)取的资金(jīn)，在(zài)房企各地项(xiàng)目间(jiān)流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房预(yù)售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对(duì)于购房者预(yù)付资金，一般(bān)设有定金(jīn)或预付(fù)款保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝(jué)大(dà)部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般(bān)以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按工程进度(dù)分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方(fāng)式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房(fáng)由政府或第(dì)三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)购房者支(zhī)付的(de)房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金一定期(qī)限内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节(jié)，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据，2021年美国(guó)平(píng)均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美(měi)国(guó)为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的(de)定(dìng)金及首付(fù)款由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金(jīn)全部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程进度向开发商提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经(jīng)审查(chá)后发放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证向银行得到(dào)购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付(fù)，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利(lì)率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合(hé)同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付节(jié)点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付房款前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施(shī)工节(jié)奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的(de)功能(néng)是(shì)当房屋出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发(fā)商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节(jié)内容确(què)认无误(wù)后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开(kāi)发商出现财务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英(yīng)国采取按(àn)工程进度(dù)付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对(duì)较(jiào)低(dī)，一般会(huì)在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即(jí)交(jiāo)房(fáng)前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须(xū)经过(guò)房产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资金也(yě)由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必须完(wán)成(chéng)“预售房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不(bù)超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物(wù)交(jiāo)易(yì)法(fǎ去巴基斯坦办签证多少钱，去巴基斯坦需要签证吗)》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必须(xū)完成(chéng)定金(jīn)保全措施才可预(yù)售。什么是(shì)定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发(fā)商向金(jīn)融机(jī)构或指(zhǐ)定(dìng)保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金的(de)保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金证明书(shū)交付给购房(fáng)者。除(chú)定金外(wài)，其(qí)他预先支付的购房款也(yě)受(shòu)该措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构(gòu)或保(bǎo)险公(gōng)司(sī)兑付，同时(shí)，开发(fā)商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为(wèi)房价(jià)的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房者即可向银行(xíng)申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环(huán)节(jié)，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购(gòu)房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付(fù)15％的首付(fù)及印花税，同时(shí)购房者向银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付(fù)节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等(děng)，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进(jìn)度(dù)放款，月供在此过程(chéng)中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加(jiā)，未(wèi)放(fàng)款(kuǎn)部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入(rù)银行专门的项目资(zī)金账户，账户资金(jīn)提(tí)取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房(fáng)者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前(qián)房地产到了(le)政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大支持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整(zhěng)个(gè)行业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制(zhì)。长效机制四大(dà)关(guān)键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定金环(huán)节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金安(ān)全。签(qiān)订(dìng)合同环(huán)节，鼓(gǔ)励(lì)保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立按工程(chéng)进(jìn)度付款机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护(hù)购房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银(yín)行的第(dì)三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环(huán)节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全(quán)权(quán)负(fù)责(zé)、免费维修，购房者(zhě)在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 去巴基斯坦办签证多少钱，去巴基斯坦需要签证吗