近(jìn)两年火爆(bào)的(DHC属于什么档次，dhc属于什么档次的化妆品de)创新(xīn)产品公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人(rén)士对此表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品长期投资(zī)价值，通(tōng)过观(guān)测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)产生现金收益，特(tè)许经营权分(fēn)红目前已包(bāo)含了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市场因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红(hóng)预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础设施资产的经营现金(jīn)流(liú)，投资人(rén)通(tōng)过(guò)基金募集(jí)材料和(hé)信(xìn)息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩(jì)，作为(wèi)进行投资(zī)决策的(de)重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级市场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的(de)现金收(shōu)益，对于长期投资(zī)者更具参(cān)考价(jià)值。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级副(fù)总监李华(huá)平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基础设(shè)施证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引(yǐn)（试(shì)行(xíng)）》及相关(guān)法规(guī)要(yào)求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金(jīn)额以现金(jīn)形式分(fēn)配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机制是公募REITs的(de)主要(yào)特征之(zhī)一，稳(wěn)定的(de)分(fēn)红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资(zī)角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级(jí)市(shì)场价(jià)格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红类似于(yú)债券派息，但不(bù)等(děng)同于债券的固定(dìng)利(lì)息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳(wěn)定收益。机(jī)构投(tóu)资(zī)者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红获取相对于(yú)投资(zī)债券相对(duì)高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的(de)前(qián)提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格走势(shì)的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受宏观(guān)经济(jì)的(de)影响，可(kě)分配金额完成率(lǜ)不达(dá)预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波动受多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格的主要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红有利(lì)于(yú)吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票和(hé)债(zhài)券回归的(de)过程；另(lìng)一方面，基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的(de)改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份额的(de)分红金额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对分(fēn)红前后基金份额净值变(biàn)化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人(rén)在基金分红前(qián)后(hòu)均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包括利润(rùn)分配和本(běn)金归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒，与现有公(gōng)募DHC属于什么档次，dhc属于什么档次的化妆品基(jī)金分红前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部(bù)分之间的比(bǐ)例(lì)是变(biàn)动的(de)，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到(dào)期后基金(jīn)价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类(lèi)两大资产类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每年的(de)现金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收益主要来自(zì)项目每年(nián)的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分(fēn)红(hóng)包(bāo)括了利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普通投资者在(zài)选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)属性不同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的价值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏(piān)强。普通(tōng)投(tóu)资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再(zài)能产生现金(jīn)收益，因此将可(kě)供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具备更高的(de)分派(pài)率水平。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项目，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许经营权项目(mù)的分派(pài)金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度(dù)逐年下降是(shì)正常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的(de)土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加投(tóu)资(zī)，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红(hóng)的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和(hé)评估项目底(dǐ)层资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指标(biāo)有(yǒu)两个(gè)：一是(shì)年报中披露的(de)经营活动现金流(liú)，二是可(kě)供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本(běn)质性区(qūDHC属于什么档次，dhc属于什么档次的化妆品)别。经营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现金流，基(jī)于企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的(de)项目进行(xíng)调(diào)整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体(tǐ)现在(zài)相对(duì)股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可以更多关(guān)注内部收(shōu)益率的(de)高(gāo)低(dī)，对产权(quán)类的(de)资产更(gèng)多(duō)关注分(fēn)派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要来(lái)自底层资产的(de)经营净现金(jīn)流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构(gòu)实(shí)力、公募基金管理人实力(lì)等(děng)多(duō)重因(yīn)素(sù)来选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场接连回调(diào)，建议(yì)投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在(zài)发行首年及次(cì)年的可供分配金额预测(cè)。投(tóu)资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披露(lù)预测进行比较分(fēn)析(xī)，结(jié)合经济及市场的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施(shī)项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断(duàn)。”中金(jīn)基(jī)金上述负(fù)责人也称(chēng)。

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