5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的(de)机(jī)构对于这一(yī)板块已经(jīng)在悄然(rán)布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总份额(é)均较(jiào)4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方(fāng)国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个(gè)股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地(dì)产公司(sī)市值在股票(piào)资产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募(mù)对房(fáng)地产行业的(de)持股比例也同步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎(hū)在今年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分(fēn)别(bié)为(wèi)保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报(bào)汇(huì)总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变(biàn)化之处首先在(zài)于几(jǐ)只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均(jūn)有退步(bù)，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之列(liè)。但(dàn)考(kǎo)虑到房地(dì)产是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产已(yǐ)经进入大分化(huà)时(shí)代，一二线城(chéng)市(shì)好(hǎo)于三(sān)四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去(qù)不返了。“如(rú)果(guǒ)按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海公募基金经(jīng)理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度(dù)：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销售面积(jī)很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿(yì)平(píng)方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从(cóng)城镇(zhèn)化(huà)的进(jìn)程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额(é)，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的(de)需(xū)求(qiú)或将回落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现信用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市占率的提升(shēng)。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细(xì)作个股成(chéng)为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的(de)公(gōng)司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨大闸蟹几月份开始上市，大闸蟹几月份最好吃(zhǎng)停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及(jí)服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司等都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情(qíng)时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一方(fāng)面(miàn)则是(shì)公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口(kǒu)135、138住(zhù)宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了(le)知名机(jī)构(gòu)在其中(zhōng)持续(xù)驻(zhù)足。从第(dì)一(yī)季度十大流(liú)通股股东(dōng)来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎(zhā)比投资局(jú)，其(qí)当季(jì)还小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要(yào)布局(jú)在深(shēn)圳的地产公司，一季(jì)报交(jiāo)出的(de)也是一份报(bào)喜的成(chéng)绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意(yì)到两只公募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全(quán)球(qiú)基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的(de)价值(zhí)更为笃定(dìng)突(tū)出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题(tí)或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机(jī)获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在(zài)发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行业(yè)的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其(qí)主要(yào)又体现为(wèi)库(kù)存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质的(de)开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运(yùn)营能力(lì)的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多(duō)担忧和(hé)质(zhì)疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业(yè)出清的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可(kě)预期的盈利(lì)和现金流创造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对(duì)较低，企业自(zì)身资产的(de)质量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概(gài)率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研(yán)究官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思(sī)路的话，或许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观(guān)地去(qù)持续观(guān)察国企央(yāng)企在三(sān)个方面是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次(cì)是销售份额持(chí)续(xù)提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出(chū)现(xiàn)的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是(shì)较大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人(rén)士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民营房(fáng)企不(bù)怎(zěn)么投资(zī)拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱(qū)动(dòng)能够推(tuī)动房(fáng)企销(xiāo)售业(yè)绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年(nián)一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市(shì)四月环比三月相对表现较(jiào)好之外(wài)，包括北(běi)京、上海在(zài)内的绝(jué)大多数城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在(zài)五月(yuè)的市(shì)场表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压(yā)力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房(fáng)企(qǐ)为(wèi)了半年(nián)报(bào)冲业绩(jì)出现市场的(de)短(duǎn)期反弹外的一个市(shì)场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第(dì)二季(jì)度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀大闸蟹几月份开始上市，大闸蟹几月份最好吃投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及其上(shàng)下(xià)游产业(yè)链的(de)复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多(duō)，我们要多给一些耐心，这个(gè)时(shí)候，在房地(dì)产以(yǐ)及上(shàng)下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数(shù)的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待(dài)它的基(jī)本(běn)面不(bù)断地凸显出来，这需要(yào)时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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