万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外走红(hóng)，让(ràng)这个位于北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)的豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆(yú)论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达(dá)为(wèi)了收(shōu)回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发(fā)稿，暂(z天雨粟 鬼夜哭 思念漫太古什么意思，天雨粟鬼夜哭表达什么意思àn)未看到(dào)这些业(yè)主的维(wéi)权信(xìn)息，难怪(guài)有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的(de)时候(hòu)，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没(méi)你想象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位于海(hǎi)淀核(hé)心区(qū)位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地(dì)产开(kāi)发有限公司不良(liáng)债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置主体是(shì)中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司北京市分公司(sī)（下称中国信达(dá)北分(fēn)），处置的(de)是对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明(míng)这些房子(zi)实(shí)际上都是(shì)卖出去(qù)了的，是有人住的(de)。

　　那(nà)为什么中国(guó)信达的拍卖(mài)页(yè)面(miàn)上又(yòu)注明这75套(tào)房(fáng)子(zi)是“未出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些房(fáng)子根(gēn)本没有网签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵押出(chū)去(qù)，现在(zài)还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基本都是北京的高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬也(yě)是万柳(liǔ)书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少(shǎo)网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价(jià)款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没(méi)有过错，人民法(fǎ)院不得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封的(de)可以向法院提(tí)出执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求(qiú)法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开(kāi)发(fā)商，要求退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报(bào)公布(bù)《最高人民(mín)法院关于商品房消费者权利(lì)保(bǎo)护(hù)问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明确了购房人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于建设(shè)工程价(jià)款优先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予(yǔ)以(yǐ)支(zhī)持。只支付(fù)了部分价款(kuǎn)的商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者，在一(yī)审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套(tào)房(fáng)子均为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子，还(hái)会被业(yè)主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中国(guó)信达已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列(liè)，中国金(jīn)谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责任公司(sī)成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商(shāng)，相较(jiào)其他房企，中赫集团既(jì)没有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了(le)市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等(děng)大型(xíng)知(zhī)名(míng)房企手中(zhōng)，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来(lái)的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当(dāng)时有名的(de)融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的(de)36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然(rán)已(yǐ)经推出(chū)了8年之久，但(dàn)其依旧在北(běi)京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光(guāng)环(huán)的背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被执(zhí)行人，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫(hè)集(jí)团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个(gè)地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于(yú)收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始(shǐ)了多元化(huà)转型(xíng)，但(dàn)转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过(guò)多元化(huà)业(yè)务，先(xiān)后进军能(néng)源(yuán)市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资(zī)本退(tuì)出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足(zú)球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从(cóng)中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集(jí)团(tuán)拿下北(běi)京国(guó)安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样(yàng)，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押(yā)陆续(xù)质押，据企查(chá)查(chá)显示，目(mù)前中赫集团(tuán)共有天雨粟 鬼夜哭 思念漫太古什么意思，天雨粟鬼夜哭表达什么意思(yǒu)11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托(tuō)、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压(yā)力，中赫集(jí)团和(hé)周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在持续(xù)质(zhì)押手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执(zhí)行标的(de)高达11亿，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同成(chéng)为被执行人，执行(xíng)标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义天雨粟 鬼夜哭 思念漫太古什么意思，天雨粟鬼夜哭表达什么意思(yì)务，上述被执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独(dú)善其(qí)身？

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