近两年火爆的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此(cǐ)表示(shì)，强制(zhì)分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产(chǎn)品长期投资价(jià)值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不(bù)再产生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目(mù)前已包(bāo)含了利润分配和本金的(de)归还，在选择投资(zī)标的时(shí)应(yīng)了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例(lì)的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额(é)占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持(chí)有期分红收益(yì)，以及基金(jīn)份额(é)交易价格的变化(huà)。基(jī)金份额(é)二级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预期(qī)则更(gèng)有规(guī)律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过基金募集材料和信(xìn)息(xī)披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进(jìn)行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有(yǒu)人实(shí)际(jì)获得的现金收(shōu)益(yì)，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者(zhě)更具参(cān)考价(jià)值。”中金基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高(gāo)级副总监李华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础设(shè)施证券(quàn)投资(zī)基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年(nián)度(dù)可分配金(jīn)额以现金形式(shì)分配给(gěi)投(tóu)资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红(hóng)机(jī)制体(tǐ)现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投(tóu功在当代利在千秋是什么意思，生态文明建设功在当代利在千秋是什么意思)资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资(zī)角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等(děng)同于债券的固(gù)定利息回报，而是由(yóu)可(kě)供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取相对(duì)于(yú)投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的(de)前提下(xià)，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于(yú)未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走(zǒu)势(shì)的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额(é)完成率不(bù)达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波(bō)动受多重因素的(de)影响，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期经(jīng)济预期(qī)恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活力的改善(shàn)有一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额(é)的分红金额(é)进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获(huò)得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注(zhù)二(èr)级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分不(bù)同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为(wèi)准确(què)，分派的是本金与(yǔ)增(zēng)值两个(gè)部(bù)分，两个部(bù)分之(zhī)间的比例是(shì)变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续(xù)分(fēn)红。一(yī)旦(dàn)30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极(jí)大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权(quán)类和产权类两(liǎng)大(dà)资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现金分红及(jí)资产增值的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要(yào)来自(zì)项目每年的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类(lèi)资产的(de)分红(hóng)包括了利(lì)润分配和(hé)本金的(de)归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对(duì)特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择(zé)投(tóu)资标的(de)时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当(dāng)于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级(jí)市场价格和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人(rén)也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营项目在(zài)经(jīng)营权到(dào)期后不再能产生现金收益(yì)，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通(tōng)常具(jù)备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特(tè)许经营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够(gòu)年(nián)限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营(yíng)权项目的(de)分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下(xià)，基(jī)金份额单(dān)价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一般(bān)较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让(ràng)金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会(huì)进(jìn)一步(bù)延(yán)长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营的假(jiǎ)设(shè)反映(yìng)在(zài)基础资(zī)产的(de)估值上，使产(chǎn)权(quán)类(lèi)REITs具(jù)备更显著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士(shì)还表示，在产品分红期，投资(zī)者(zhě)可(kě)以观(guān)测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等指标，来观察(chá)和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报(bào)指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者存(cún)在(zài)本质性区别(bié)。经营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现金流(liú)，基(jī)于企(qǐ)业本身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的(de)现金实(shí)质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的(de)项(xiàng)目进(jìn)行调(diào)整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的(de)资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经(jīng)营权类(lèi)的资产可以更多(duō)关注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营净(jìng)现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影响投功在当代利在千秋是什么意思，生态文明建设功在当代利在千秋是什么意思资(zī)回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实(shí)力(lì)、运(yùn)营管(guǎn)理机构实(shí)力(lì)、公(gōng)募基(jī)金管(guǎn)理人(rén)实力(lì)等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研(yán)报(bào)也(yě)显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议(yì)投资者(zhě)关注有基本(běn)面(miàn)支撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规模较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的(de)可(kě)供分配金额预测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金额与(yǔ)募(mù)集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及(jí)市(shì)场的实(shí)际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也(yě)称。

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