OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技(jì)，引(yǐn)发了(le)公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的影响(xiǎng)仍(réng)未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延(yán)续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人(rén)将继续(xù)密(mì)切(qiè)关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目(mù)的原始权益人相关负责(zé)人也(yě)表示，近期(qī)已同步启动了应急(jí)预案，排(pái)摸(mō)储备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲库(kù)提前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新(xīn)区(qū)国资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　多位业内(nèi)人士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从(cóng)根本(běn)上影(yǐng)响其内(nèi)外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公(gōng)司(sī)哲库科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开(kāi)，此后二(èr)级市场价格开(kāi)始震(zhèn)荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不(bù)利消息影响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT最近几个(gè)交易日二级市场价格(gé)表现欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目(mù)前(qián)上(shàng)市的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商(shāng)蛇口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌(diē)，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披(pī)露张江光大(dà)园项目出租率有所下降，如相遇时间的公式 相遇时间怎么求今拟扩募的项目(mù)又(yòu)遭遇突发(fā)事(shì)件，因此导(dǎo)致二级市场价格(gé)出现(xiàn)波动。”一位业内人士(shì)分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在上述人士(shì)看(kàn)来(lái)，尽管出于风险规避的原因(yīn)，最近几个交易日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动(dòng)产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根(gēn)本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二级(jí)市(shì)场价(jià)格下跌，风险也得到一定释放，但是价(jià)格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面等多重因素(sù)影(yǐng)响，不好判断价(jià)格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外(wài)，还有一(yī)位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益(yì)率高(gāo)的产(chǎn)品具备(bèi)一定的(de)投(tóu)资价值，很适合(hé)稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着(zhe)经(jīng)济复(fù)苏的步伐，产业(yè)园区、物(wù)流类等REITs产品具备(bèi)一定的投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星(xīng)对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺(shùn)利解决招商，平稳(wěn)过度对经营现金流没有(yǒu)造成大的(de)影响(xiǎng)，“事件性利空下(xià)调至得这么急(jí)、这么深，加上前期本身园区类资产(chǎn)就(jiù)回调不(bù)少了，这就是黄(huáng)金坑(kēng)。”不过，他也强(qiáng)调(diào)，最终还是(shì)落到租(zū)金收入受不(bù)受影响，影(yǐng)响多大，估计园(yuán)区会(huì)最终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下(xià)芯片子公司(sī)哲(zhé)库科(kē)技(jì)。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大(dà)园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大(dà)厦的(de)重要承租(zū)方之一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张江光大(dà)园项(xiàng)目出(chū)租率下降事项，一度(dù)二级市(shì)场价格出现回落。在随后(hòu)召开的业绩说明会(huì)中管理(lǐ)人就相关事项进行了解释说明，市场信心得到了一定(dìng)提振(zhèn)，二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)表(biǎo)现也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下的(de)扩募(mù)说明会(huì)上，运营(yíng)团队表示了对(duì)张(zhāng)江光大(dà)园项目(mù)的信心，预计签署意向(xiàng)书和(hé)合同谈判中的储(chǔ)备租(zū)户正常(cháng)转化(huà)后，项目出租率将得(dé)到回升。没(méi)想到仅(jǐn)过了不到三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了(le)市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原(yuán)始权(quán)益(yì)人相关负责人坦言，事发突然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技(jì)消息的第一时间即(jí)奔(bēn)赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可(kě)能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项(xiàng)目，公司(sī)领(lǐng)导高度重(zhòng)视(shì)，据悉新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关负责人(rén)介绍说，目(mù)前储备租户还是(shì)比较丰富的，覆(fù)盖了芯片(piàn)测(cè)试(shì)、人(rén)工(gōng)智(zhì)能、航天产业、信息技术(shù)等产业客(kè)户(hù)，租赁(lìn)意向面积超(chāo)过了(le)2万方。从意向储备(bèi)转(zhuǎn)化为(wèi)实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一(yī)些(xiē)重要租(zū)户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金(jīn)给了(le)我们一些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市(shì)场负责的(de)态度，我们(men)肯(kěn)定(dìng)要全力与时间赛跑，把这(zhè)些(xiē)面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负(fù)责人(rén)说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有的同区域的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目(mù)一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人有那(nà)么多储备租户，之(zhī)前的空置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负责人(rén)解(jiě)释，张(zhāng)江光大园一(yī)直(zhí)以来都坚(jiān)持以市场化(huà)运营为导向，历(lì)史运营表现(xiàn)稳定(dìng)，租户(hù)的调租和换租都(dōu)属于正(zhèng)常情况，而这(zhè)次项(xiàng)目(mù)的大租户退租正好发生在(zài)市(shì)场活跃度的短期低(dī)点，目前市场情(qíng)况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有(yǒu)得到及时修复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和(hé)张江光大园项目在(zài)给租户(hù)的分隔空间、交付标准、租(zū)金水(shuǐ)平等方面也有一些差异化(huà)，张润(rùn)大厦多(duō)是两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单(dān)价也贵一些，张江光大园单层以一(yī)千平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态(tài)的(de)物(wù)业。租户(hù)自身也(yě)会(huì)有诉求(qiú)，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资产的管理人都变成了(le)一家，后续(xù)我们在资源共享和联合(hé)营(yíng)销方面能(néng)更加充分(fēn)发挥协同效应，相信可(kě)以(yǐ)做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈(tán)及对于(yú)张江REIT的(de)定位和展望(wàng)，相关负(fù)责(zé)人表示，张江(jiāng)集团和张(zhāng)江高科目前在(zài)管资(zī)产约五(wǔ)百万方，还有一些(xiē)其他在开(kāi)发的储备项目，这些(xiē)都将成为张(zhāng)江REIT实现打造(zào)张江园区产(chǎn)业空间资(zī)产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和(hé)储(chǔ)备资(zī)源。“我们(men)非(fēi)常重视张江REIT这(zhè)个(gè相遇时间的公式 相遇时间怎么求)资本平台和它未来的发展。”相关负(fù)责人表示(shì)，“这次(cì)扩募是我们实现(xiàn)基金扩(kuò)容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能(néng)面临了一些突发情况需(xū)要解决(jué)，但是(shì)这和我们(men)在张江科学城这三十年建设发(fā)展过程(chéng)中所经历的相比(bǐ)，只(zhǐ)能算是一(yī)个(gè)非常小(xiǎo)的插曲。我们(men)有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能化(huà)解当前突发(fā)事件(jiàn)的所有负面影响，维(wéi)持预(yù)期和市场(chǎng)的信心。”

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