文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了(le)。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房(fáng)和城(chéng)乡建设工作(zuò)会(huì)议提出“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月(yuè)时(shí)间，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川(chuān)、广东(dōng)等地明确(què)表态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售(shòu)制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是(shì)对购(gòu)房者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好这道世(shì)界难(nán)题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。从个人(rén)层面看，预售制(zhì)对购房者非常不(bù)公平(píng)，比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于落实(shí)中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度怎么来(lái)的(de)？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆(gān)的(de)方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少国家存在(zài)预(yù)售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般(bān)有严(yán)格的监管保障措施，开发商在项目(mù)获得政(zhèng)府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一样在支(zhī)付完(wán)首付款后从银(yín)行一次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房款，而是根据(jù)开发商工(gōng)程(chéng)进(jìn)度在完(wán)全交房前进(jìn)行分期支付(fù)。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障措施(shī)，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消预售制度，以后改为(wèi)现房销售(shòu)。客观(guān)讲预(yù)售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住(zhù)房进入存量(liàng)时代(dài)，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不(bù)再(zài)把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复市场信心(xīn)和房(fáng)地产长效机制(zhì)。这是(shì)个技术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题(tí)，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的(de)最(zuì)根本(běn)最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当前(qián)的(de)情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融(róng)支持(chí)当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中(zhōng)心(xīn)参(cān)与(yǔ)财(cái)税改(gǎi)革方(fāng)案研究(jiū)时，对(duì)预(yù)售制、房地产税(shuì)、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究。感受到体内那根东西变大很胀，你的东西还留在我体内（参考后来形成的(de)专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身(shēn)于(yú)木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推(tuī)行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快自(zì)身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了制造商(shāng)的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的(de)一大特色，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)高效率地(dì)解(jiě)决了核心的住房供不应求(qiú)的(de)问题，使房市发(fā)展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门(mén)不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机(jī)制，促进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提升了对于预(yù)售楼花制(zhì)度(dù)的监管(guǎn)，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自(zì)身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入(rù)律师(shī)所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止开发(fā)商、律所、建筑师(shī)等(děng)造假，套(tào)取(qǔ)监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行在银行开(kāi)设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商操作(zuò)等采取全(quán)透明化机(jī)制，且银行(xíng)的(de)责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项目完工。随(suí)着(zhe)监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地面临(lín)住房需求(qiú)大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先(xiān)发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期发(fā)展工业(yè)化的进程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套(tào)问题，才能(néng)进一步推进城(chéng)市化(huà)。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一管(guǎn)理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房(fáng)制度也出现了分(fēn)配不(bù)公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房(fáng)制度不再(zài)适(shì)用于当时(shí)的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的(de)需求量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大(dà)型房(fáng)地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应(yīng)量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品(pǐn)房制度(dù)，先后出台多(duō)项文件，大力支持(chí)国内(nèi)房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于进一步深化(huà)城镇(zhèn)住房制(zhì)度(dù)改革，加快住(zhù)房建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货币化(huà)、住(zhù)房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发商(shāng)以预(yù)售款撬(qiào)动(dòng)下(xià)一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自(zì)此(cǐ)中(zhōng)国内(nèi)地开始房(fáng)改货币化，中国人(rén)民银(yín)行(xíng)等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用推动(dòng)了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调(diào)整形成契(qì)合(hé)中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了(le)缓(huǎn)解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或房款的行(xíng)为(wèi)。区别于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商办理预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式(shì)一(yī)次(cì)性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到(dào)了(le)全部(bù)购房(fáng)款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进(jìn)度付(fù)款有所不(bù)同(tóng)。对中国内地(dì)的开发商而言(yán)，预(yù)售制商(shāng)品(pǐn)房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩(suō)短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期(qī)，同时增加(jiā)市(shì)场商品房(fáng)供应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发(fā)展进程。预(yù)售(shòu)制在过(guò)去(qù)20多年对中国(guó)内地房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住水平(píng)，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放(fàng)以(yǐ)来(lái)，城(chéng)镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至(zhì)60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们(men)发布(bù)的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国(guó)内地房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经二十多(duō)年长周期(qī)繁荣(róng)，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速发展，房(fáng)地产企业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动(dòng)中国内地(dì)经济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道(dào)，房地产带动(dòng)的(de)上(shàng)下游产业(yè)链(liàn)特(tè)别(bié)长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及(jí)其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉动的(de)投资占全(quán)社会固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致银行不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年(nián)中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国(guó)的(de)33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与(yǔ)股(gǔ)债房市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为(wèi)住(zhù)房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前(qián)的负(fù)面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大(dà)部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发(fā)生违(wéi)约(yuē)，购房者只能(néng)根据购房合(hé)同向开发商主张权力(lì)，但依(yī)旧(jiù)需要根据(jù)按(àn)揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信(xìn)用和(hé)购(gòu)房(fáng)者对行(xíng)业的(de)信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场(chǎng)波动或(huò)经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂(liè)等(děng)一系列(liè)问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房者(zhě)签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不(bù)能(néng)还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购(gòu)房者(zhě)的预(yù)售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确规定了(le)开发企业预(yù)售商(shāng)品房所得款项应(yīng)当用(yòng)于(yú)有关(guān)的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的(de)具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来(lái)全国(guó)并没有统一的预售资金监(jiān)管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管资(zī)金比例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照项目(mù)的建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未(wèi)进入(rù)监管账户(hù)、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有(yǒu)资金继(jì)续(xù)建(jiàn)设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续(xù)还款。那(nà)么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走的(de)？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给(gěi)房企，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式(shì)套(tào)取的资金，在房(fáng)企各地(dì)项目(mù)间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定金或(huò)预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的(de)预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方(fāng)式：预付(fù)款一般以定(dìng)金方式支付，或按(àn)工程进度(dù)分(fēn)期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程进度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是房屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三(sān)方验收合格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房款。二是开发(fā)商为购房(fáng)者(zhě)提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期(qī)房定金一(yī)定期限内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房屋(wū)交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何(hé)责任与损(sǔn)失(shī)。而开发(fā)商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进(jìn)度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银(yín)行(xíng)利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施(shī)工(gōng)进度。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得(dé)由政府相关(guān)部门经审(shěn)查后发放的(de)验(yàn)收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，开发商或购房者(zhě)可(kě)购买期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在(zài)项目获批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预约公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)公证费和土地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房(fáng)款中，属于(yú)购房附(fù)加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取按(àn)工(gōng)期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利(lì)率，银行按施工节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一定使用期限，期(qī)限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对(duì)期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋出现重大(dà)延期(qī)或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证开(kāi)发(fā)商赔偿或(huò)修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采取(qǔ)按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款比例相对(duì)较(jiào)低，一般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付(fù)款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定房屋必须经过(guò)房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付(fù)，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期房(fáng)预售资金监(jiān)管极为严(yán)格，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支付(fù)相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师(shī)，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发商(shāng)，即(jí)资(zī)金在进入开发商账户(hù)前经过两(liǎng)道(dào)关口，有利于保(bǎo)障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时(shí)，开(kāi)发商(shāng)必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前(qián)付(fù)款比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结(jié)束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要(yào)求(qiú)开发(fā)商(shāng)必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商(shāng)向(xiàng)金(jīn)融机构或指定(dìng)保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证委托合(hé)同，设置购(gòu)房者定金的(de)保证或(huò)保险，并(bìng)将相应的保证金证明(míng)书交付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)即可(kě)向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还(hái)相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门(mén)项目资金账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加坡(pō)开发商有统一(yī)的选购权合同以及订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同(tóng)时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对(duì)期房付(fù)款流(liú)程做了(le)统一详(xiáng)细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订(dìng)后、地(dì)基完工、框架完(wán)工、管道(dào)门窗等完工等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在(zài)此过程中随(suí)着(zhe)放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分感受到体内那根东西变大很胀，你的东西还留在我体内(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会(huì)存(cún)入银(yín)行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后(hòu)购房(fáng)者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地(dì)产(chǎn)到了政策出手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持(chí)。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组整个行业(yè)，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形(xíng)势(shì)复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者(zhě)定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机(jī)制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购(gòu)房者(zhě)的权益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于(yú)开(kāi)发商、银(yín)行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发(fā)商应(yīng)对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预(yù)售(shòu)制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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