近(jìn)两年火爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出(chū)该类(lèi)产品长期投资(zī)价值，通过(guò)观测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现金(jīn)收益，特许经(jīng)营权分红目前(qián)已包(bāo)含了利润分配和本金的(de)归还，在选择(zé)投资(zī)标(biāo)的时(shí)应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配(pèi)金(jīn)额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人(rén)对此表(biǎo)示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源(yuán)为持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及(jí)基金份额交易(yì)价(jià)格的(de)变化(huà)。基金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易(yì)引起波(bō)动。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红(hóng)预(yù)期则更有规律可循。公募(mù)REITs的(de)分红(hóng)主要来(lái)自基础(chǔ)设施(shī)资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通过基金(jīn)募集材料(liào)和(hé)信息披露(lù)文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分(fēn)析(xī)基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二(èr)级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份额(é)持有人实(shí)际(jì)获(huò)得(dé)的现(xiàn)金收益，对于长期投(tóu)资(zī)者更具(jù)参(cān)考价值。”中金基金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基(jī)金(jīn)REITs 投资(zī)中心(xīn)运(yùn)营高级副(fù)总监(jiān)李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设(shè)施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年(nián)度可分配金额以现(xiàn)金形式分(fēn)配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这(zhè)类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似(shì)于(yú)债(zhài)券派(pài)息，但不(bù)等同于债券的固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的(de)角(jiǎo)度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提(tí)供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的(de)配置(zhì)价值(zhí)。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压(yā)舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现(xiàn)看(kàn)，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分(fēn)配金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市场的(de)价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)的主要因(yīn)素之一，而稳定的(de)分红(hóng)有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市(shì)耳朵旁的字有哪些字，带右耳朵旁的字有哪些场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券(quàn)回(huí)归的过程；另一(yī)方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力(lì)的(de)改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调(diào)减金额根据单位基(jī)金份额的分(fēn)红金额进行计(jì)算。除权操作是对分红前(qián)后基金份(fèn)额(é)净值变化(huà)的(de)修正(zhèng)，使投资人在基金(jīn)分红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的(de)投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期(qī)投资的信心(xīn)，同时需(xū)结合(hé)持有产品(pǐn)的(de)特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士还提(tí)醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前提是本(běn)金(jīn)之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之(zhī)间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投(tóu)资(zī)者可(kě)能把“分派(pài)”金(jīn)额(é)误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期(qī)后(hòu)基金价值面(miàn)临极大(dà)不确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包括每年的(de)现金分红及资(zī)产增值(zhí)的耳朵旁的字有哪些字，带右耳朵旁的字有哪些收益(yì)，而持有(yǒu)特(tè)许经营类产品的收(shōu)益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了(le)利润分配(pèi)和(hé)本金的(de)归(guī)还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变动(dòng)的，对特(tè)许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资(zī)者在(zài)选择(zé)投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格(gé)和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在经营权(quán)到(dào)期后不再(zài)能产生现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供分配金额的(de)分配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确(què)。基于这(zhè)个特点，剩余经营期(qī)限较短的特(tè)许经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余(yú)期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派(pài)率(lǜ)相对较低(dī)，也有足够(gòu)年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的(de)分派金额包含了(le)投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基(jī)金份(fèn)额单价随着分(fēn)派进度(dù)逐年下降是正常(cháng)现象，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余期限产生的(de)现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地(dì)或(huò)建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过对(duì)建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期(qī)限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经营的假设(shè)反映在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备(bèi)更显著的(de)资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点，多位业内(nèi)人士还(hái)表示，在(zài)产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可以观(guān)测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部收益(yì)率等指标，来观察(chá)和评(píng)估项目底层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关(guān)的(de)指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年(nián)报(bào)中披露的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的现金流(liú)，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在(zài)相对股债市(shì)场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可以更多(duō)关(guān)注(zhù)内部收(shōu)益率的(de)高低，对(duì)产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直(zhí)接(jiē)影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者(zhě)可(kě)综合(hé)考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基(jī)金管理(lǐ)人实力等(děng)多重因素(sù)来选择(zé)投资标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同时分红(hóng)规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年(nián)的可(kě)供(gōng)分配金额预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额(é)与募集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济(jì)及市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的(de)管(guǎn)理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述负责人也(yě)称。

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