文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制了，用(yòng)你的(de)钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没实力的(de)别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大(dà)开发时代步入(rù)高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制，长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济规(guī)律办(bàn)事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长期平(píng)稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了所有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付(fù)的风(fēng)险。从个人层面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待(dài)期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风险。从行业(yè)层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的(de)？国(guó)外什(shén)么情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售最早源于(yú)中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不少国(guó)家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一(yī)般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开(kāi)始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期房后并非(fēi)像中(zhōng)国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根(gēn)据开发(fā)商工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房前进行分(fēn)期(qī)支付(fù)。所以，预(yù)售制度(dù)是需(xū)要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如(rú)果没有这(zhè)些保障措(cuò)施(shī)，一你在教我做事啊是什么意思，你在教我做事啊是什么意思定会触(chù)发(fā)风险，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入(rù)存量时代(dài)，取消预售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房(fáng)地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能(néng)化解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产回归实(shí)体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民众的(de)最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例(lì)外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行(xíng)业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的(de)情(qíng)况(kuàng)下，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前(qián)在国(guó)务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税改革方案(àn)研究时(shí)，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)预售(shòu)制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香港还(hái)未推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多(duō)数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国(guó)香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租(zū)资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针对这一(yī)系列(liè)问(wèn)题，不少地产商开始探(tàn)求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模(mó)式(shì)引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运业(yè)务(wù)的经验，对于(yú)商品流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到(dào)的(de)见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其(qí)在(zài)购下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑(zhù)材料(liào)、分层(céng)价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的(de)分期付款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的(de)房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解决(jué)了核心的(de)住房(fáng)供不(bù)应求(qiú)的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范化，建立(lì)健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年(nián)后(hòu)，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门提升了(le)对于预(yù)售楼(lóu)花制度(dù)的监管(guǎn)，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力(lì)把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的(de)核准。为了防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国(guó)香港要(yào)求律师行在银(yín)行开设的信(xìn)托账户(hù)（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推(tuī)动项目(mù)完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国(guó)内地面(miàn)临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建(jiàn)国(guó)以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能(néng)进一步(bù)推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一(yī)分配，以租养房”的福(fú)利(lì)分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差(chà)等问题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时的(de)国情。叠(dié)加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此(cǐ)时引入中国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是对内地房地产(chǎn)市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国(guó)香港预售(shòu)商品(pǐn)房制(zhì)度(dù)，先后出台(tái)多项(xiàng)文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进一(yī)步深化城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加(jiā)快(kuài)住房建设(shè)的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划(huà)经济下(xià)的福利分(fēn)房(fáng)转向市场经(jīng)济(jì)的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖期房，解决(jué)了(le)房(fáng)企(qǐ)缺(quē)少资金和(hé)开(kāi)发时间周(zhōu)期(qī)长(zhǎng)的两大难(nán)题(tí)，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模(mó)式，住房供应(yīng)速度(dù)加快。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速(sù)出台(tái)相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作用推动了房地(dì)产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契(qì)合中国内(nèi)地的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资(zī)金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开(kāi)发企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预(yù)先出(chū)售给(gěi)购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的(de)行(xíng)为。区(qū)别于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需(xū)要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性(xìng)付清剩余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内地的开(kā你在教我做事啊是什么意思，你在教我做事啊是什么意思i)发商而(ér)言(yán)，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市(shì)化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售制在过去20多(duō)年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求，也提高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发(fā)达(dá)国(guó)家几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成(chéng)区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的(de)《中国(guó)住(zhù)房存(cún)量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅(zhái)期房销售(shòu)面积占总销售面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内地(dì)房地(dì)产历经二(èr)十(shí)多年长周期繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国(guó)内地经(jīng)济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地产带(dài)动的上下游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对(duì)金(jīn)融、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投(tóu)资(zī)占全社会固(gù)定(dìng)资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷(dài)款占(zhàn)银行各(gè)项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市值占股债房(fáng)市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值的比例较(jiào)高，主要(yào)是因为住房(fáng)市(shì)值高，以(yǐ)及中国(guó)资本(běn)市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的负面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不(bù)公平制(zhì)度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的(de)风(fēng)险。比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购(gòu)房(fáng)者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按(àn)揭贷(dài)款合同(tóng)是两个(gè)独立的合(hé)同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发(fā)生违(wéi)约，购房者只能根据(jù)购房(fáng)合同(tóng)向(xiàng)开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和(hé)购房者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波(bō)动或经营(yíng)不善(shàn)，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的预售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发(fā)企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项应(yīng)当用于有关的(de)工程建设(shè)，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年(nián)以来全(quán)国(guó)并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点监管(guǎn)资金(jīn)比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按(àn)照项目的(de)建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价(jià)计算(suàn)重(zhòng)点资金。而(ér)事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或(huò)进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么(me)，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去(qù)房地产大(dà)开发(fā)时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得(dé)监(jiān)管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这(zhè)些方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房(fáng)企各地(dì)项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金(jīn)，一(yī)般设有定(dìng)金或(huò)预付款保护机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付(fù)的预(yù)付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付(fù)款一般以定(dìng)金方式(shì)支付，或按工程进度(dù)分(fēn)期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方(fāng)式发(fā)放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐(zhú)渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或第(dì)三(sān)方验收(shōu)合(hé)格(gé)并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二(èr)是开发商(shāng)为购房者(zhě)提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一(yī)定(dìng)期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋(wū)交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或(huò)产权(quán)保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担任何(hé)责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度(dù)向开发商提供一(yī)定(dìng)比例(lì)的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有充分(fēn)动机(jī)监管开发商施(shī)工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门经(jīng)审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款后(hòu)还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固(gù)定利(lì)率，开(kāi)发商(shāng)或购房者可(kě)购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德(dé)国开发商(shāng)在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合(hé)同后定金退(tuì)还。如由于(yú)任何(hé)原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工(gōng)期支(zhī)付(fù)房款的制(zhì)度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公(gōng)证(zhèng)后(hòu)、主(zhǔ)体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支付(fù)房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工(gōng)节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一(yī)定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公司针对期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负(fù)责(zé)沟通期(qī)房(fáng)交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各(gè)个环(huán)节，各环节内(nèi)容确(què)认无误(wù)后签订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付(fù)款的方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比例相对较(jiào)低，一般你在教我做事啊是什么意思，你在教我做事啊是什么意思会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须(xū)经过房产公(gōng)证公(gōng)司的(de)检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确(què)认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资(zī)金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过两道关(guān)口，有利(lì)于保障购房(fáng)者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不超房款的(de)20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一(yī)部规范(fàn)期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万(wàn)日元的(de)部分(fēn)，法律要(yào)求开发商必须完(wán)成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发(fā)商向金融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或(huò)保险机构签(qiān)订定(dìng)金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置购房者定金的(de)保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书交付给购(gòu)房者。除定金(jīn)外(wài)，其(qí)他预先支付的购房款也(yě)受该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可凭保证金(jīn)证明书向金融(róng)机构或保证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购房者(zhě)赔付(fù)违约(yuē)金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不(bù)超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违(wéi)约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资(zī)金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权(quán)合同(tóng)以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合同后，购房者需(xū)支付(fù)15％的首付及(jí)印花(huā)税(shuì)，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完(wán)工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中随(suí)着放出(chū)贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部(bù)分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会(huì)存入银(yín)行专门的(de)项目资金账户(hù)，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的(de)金(jīn)融(róng)工具(jù)支持。另一(yī)方面(miàn)，从现在(zài)起，对还(hái)在正常(cháng)运转的(de)房企包括民营企业(yè)，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂(zá)性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以及长效(xiào)机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立(lì)开发(fā)商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款机(jī)制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋(wū)质量问题全(quán)权负(fù)责、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保修(xiū)期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进(jìn)入存(cún)量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的(de)预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的(de)保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。

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