5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方(fāng)和华(huá)夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的(de)总份额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数(shù)量占(zhàn)流通股(gǔ)比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为华(huá)发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出色(sè)，但公募(mù)所持房地产公司市(shì)值在股票资产中的(de)占比却断崖(yá根号20等于多少 化简 根号怎么算)式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一(yī)数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行(xíng)业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今(jīn)年(nián)一季度得以延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值占(zhàn)板块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金(jīn)一季(jì)报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利(lì)发展，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年四(sì)季报(bào)，变化之(zhī)处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机(jī)构(gòu)持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判(pàn)断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映(yìng)射(shè)到二(èr)级(jí)市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统(tǒng)认知上没有什么(me)投资机会的。但在这几年特(tè)殊(shū)的行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生了更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要有一定(dìng)的政策出(chū)来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进(jìn)程，还是人均住(zhù)房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元的销售(shòu)额(é)，以及过快上行的(de)房价(jià)，因而行业(yè)高增的时(shí)代已经(jīng)过去，未来(lái)行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出(chū)清的过(guò)程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合(hé)竞(jìng)争力强的(de)公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占率的提升(shēng)。当行(xíng)业(yè)需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公(gōng)募(mù)乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计(jì)的(de)124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个(gè)交易日(rì)收(shōu)出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的(de)主(zhǔ)营业务为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的(de)主要产品及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等(děng)都跻(jī)身(shēn)前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排(pái)名第二的(de)浦东金桥也(yě)是上海本(běn)地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该(gāi)公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿(ná)地(dì)结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自然也吸(xī)引了知(zhī)名机构在(zài)其(qí)中持续驻足(zú)。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然(rán)在前十(shí)中，这也是(shì)连(lián)续第三个(gè)季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投(tóu)资局(jú)，其当季(jì)还小幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳(zhèn)的(de)地产公司(sī)，一季报交(jiāo)出(chū)的也是一份报喜的(de)成绩单：首季(jì)公司(sī)实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季(jì)新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出(chū)现的(de)机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相(xiāng)关(guān)人士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价值(zhí)更(gèng)为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限于(yú)信(xìn)用问题或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力(lì)度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的(de)销售根号20等于多少 化简 根号怎么算，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其(qí)是央(yāng)企占(zhàn)据(jù)显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本(běn)，优质的(de)开发资(zī)源和(hé)良好的(de)不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相较于民企(qǐ)来(lái)说估值的修复更(gèng)明(míng)显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集(jí)中度提升后，行(xíng)业进入高质(zhì)量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较(jiào)快(kuài)速(sù)发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能(néng)力，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的(de)提升，应该关(guān)注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化(huà)，要关注将受益于(yú)行业(yè)集中度提(tí)升(shēng)的头部(bù)公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话(huà)，或(huò)许还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不过(guò)国(guó)投(tóu)瑞(ruì)银(yín)基金投资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需(xū)要客观(guān)地(dì)去(qù)持(chí)续(xù)观察(chá)国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面(miàn)是否(fǒu)可(kě)以(yǐ)维持(chí)，首先(xiān)是融资成(chéng)本保持(chí)低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报(bào)梳理发(fā)现(xiàn)，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而(ér)这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要(yào)是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏(sū)过(guò)程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个(gè)市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五月的市场表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市(shì)场的(de)短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性(xìng)的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都(dōu)比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待(dài)它的基本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文(wén)中(zhōng)提及个(gè)股仅为(wèi)举例(lì)分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 根号20等于多少 化简 根号怎么算