万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的(de)神(shén)秘开(kāi)发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院再次受到舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收(shōu)回钱(qián)款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房(fáng)子早已(yǐ)售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨(jù)资(zī)购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些业主的维权(quán)信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候(hòu)，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架了(le)“北京赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份有限公(gōng)司北京市分公司(sī)（下(xià)称中国(guó)信(xìn)达(dá)北分(fēn)），处置的是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限公司是(shì)共同(tóng)债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就(jiù)是(shì)一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且(qiě)早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)罄。如(rú)果该报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房子(zi)实际上(shàng)都是卖出(chū)去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明这些(xiē)房子根(gēn)本(běn)没有网(wǎng)签(qiān)，也没(méi)有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报道证实(shí)了上述内(nèi)容(róng)。有(yǒu)豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级(jí)豪宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳书(shū)院的业主基本都是(shì)北(běi)京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有(yǒu)不少(shǎo)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)的高管、合(hé)作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收割(gē)了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些业(yè)主确实已经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良(liáng)债权(quán)回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没(méi)准还是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事(shì)执行中，业主已经支(zhī)付价(jià)款并实际(jì)占有(yǒu)，但(dàn)未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可以(yǐ)向法院(yuàn)提(tí)出执行(xíng)异议(yì)申请，请求法院解(jiě)除查封，同(tóng)时可(kě)以(yǐ)联合(hé)起诉开发(fā)商，要求退还购房款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法院报(bào)公布(bù)《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者(zhě)权利(lì)保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确了(le)购房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以居(jū)住为目(mù)的购买房屋并(bìng)已支(zhī)付全部(bù)价款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请(qǐng)求(qiú)权优先于建(jiàn)设工程(chéng)价款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押(yā)权(quán)以及(jí)其他(tā)债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么(me)这(zhè)笔不良(liáng)债权(quán)，实际(jì)上是个烫手山芋。可能(néng)不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信(xìn)达申(shēn)请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追(zhuī)溯(sù)到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷(léi)赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已(yǐ)经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫华(huá)恒(héng)瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一(yī)股东，后者由中国信(xìn)达资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发(fā)商(shāng)，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大(dà)规(guī)模，也(yě)没有很(hěn)高的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈(quān)留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫(hè)集团进入北京的(de)第一个(gè)豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态(tài)杀入(rù)市场，无论是一块块从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的(de)成(chéng)年银杏树(shù)，还(hái)是(shì)每平米(mǐ)20万(wàn)元(yuán)的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时有名(míng)的融(róng)创观(guān)澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场、恒(héng)大华府等(děng)，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)虽(suī)然(rán)已经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其(qí)依(yī)旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则(zé)居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的(de)地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为被执行人，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿。

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　　今(jīn)年年(nián)初(chū)，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这(zhè)个地(dì)步，其实(shí)是有迹可(kě)循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，发(fā)现其(qí)深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人(rén)周金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始(shǐ)了多(duō)元化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之(zhī)路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化(huà)业(yè)务，先后进军能(néng)源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集(jí)团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集团(tuán)拿下北京国(guó)安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质权人包括海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北(běi)京建(jiàn)工、山(shān)东国(guó)际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得(dé)到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团(tuán)和周金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇还在持(chí)续质押手中的中赫集(jí)团股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的(de)经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也(yě)3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中(一般暧昧期多久确立关系，男人暧昧久了会不会动真心zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的(de)情(qíng)况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能(néng)独善其身？

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