OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技，引发(fā)了公募REITs扩(kuò)募(mù)风波(bō)，如今(jīn)，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继续延(yán)续(xù)此前几日的下(xià)跌走(zǒu)势，午后跌幅(fú)一(yī)度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布(bù)公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资(zī)产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承租方(fāng)之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表(biǎo)示(shì)，原始权(quán)益人将继续密切关(guān)注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关(guān)负责人(rén)也表示，近(jìn)期已(yǐ)同步启(qǐ)动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极应对(duì)哲库提前(qián)退租(zū)的可能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新区国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　多位业内(nèi)人士表示(shì)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT近期(qī)市场波动较大，但其实不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌(diē)并(bìng)不会从(cóng)根本上影响其内外价值，投资者应(yīng)理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技的(de)事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小幅低开，此后二级(jí)市(shì)场价格开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市(shì)场价格(gé)表现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个(gè)交易日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上(shàng)看，目前(qián)上(shàng)市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度下(xià)跌，8只产(chǎn)业园区基(jī)础设(shè)施REITs5月(yuè)15日(rì)平(píng)均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光大园项目出租率有所下降，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事件，因此导(dǎo)致二级市场价(jià)格(gé)出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人(rén)士看来，尽管出(chū)于风险规避的原因，最近几个(gè)交(jiāo)易日场内资(zī)金有所流出，但是，不(bù)动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率下(xià)跌(diē)并不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随(suí)着二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到(dào)基本面、情(qíng)绪面等(děng)多重因素影响(xiǎng)，不(bù)好判断价格是不是已经(jīng)完全触(chù)底。

　　此外，还(hái)有一位业(yè)内人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内二级市场跌幅(fú)较大(dà)，其实有些(xiē)隐(yǐn)含(hán)收益率高(gāo)的(de)产品(pǐn)具(jù)备一(yī)定的投资(zī)价(jià)值(zhí)，很适合稳健(jiàn)类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定(dìng)的投资(zī)价(jià)值。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私募基金执行董事(shì)高如星对此表示(shì)，若张江(jiāng)园(yuán)区最(zuì)终能顺利解决招(zhāo)商(shāng)，平稳过度对经营现金(jīn)流没有造成(chéng)大的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空下(xià)调至得(dé)这么急(jí)、这么(me)深(shēn)，加(jiā)上(shàng)前期本身园区类资产(chǎn)就回调不少了(le)，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调(diào)，最(zuì)终还是落到租金收入(rù)受不(bù)受影响，影响多大，估计园区(qū)会最终解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行(xíng)已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时(shí)，在(zài)公(gōng)告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益人(rén)将继续密(mì)切关注哲库(kù)科技(jì)后(hòu)续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的张江光大园项目出租率下降事项，一度二级市场价(jià)格出现回落。在随(suí)后召开(kāi)的业绩说明会中管(guǎn)理人就相关事项进行了解释说明，市(shì)场信心得到了一定提振，二(èr)级(jí)市(shì)场价格表现也趋(qū)于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的(de)线(xiàn)上和线下的扩(kuò)募说明(míng)会(huì)上，运营团队表示了(le)对张(zhāng)江光大园(yuán)项目的(de)信心，预(yù)计签(qiān)署(shǔ)意向书和合(hé)同谈判(pàn)中的储备(bèi)租户正常转化后(hòu)，项目(mù)出租率将得到回升。没想到仅过(guò)了不到三周(zhōu)的(de)时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益(yì)人相关(guān)负(fù)责人(rén)坦言，事发突然确(què)实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第(dì)一(yī)时间(jiān)即奔(bēn)赴(fù)现场进(jìn)行了(le)沟通和核实工作，并同(tóng)步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可(kě)能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，据悉新(xīn)区(qū)国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况(kuàng)，相关(guān)负责人介(jiè)绍说(shuō)，目(mù)前储备租(zū)户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯(xīn)片(piàn)测试、人工(gōng)智实属和属实区别在哪，实属与属实的区别能(néng)、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客(kè)户，租赁意向面积超过了(le)2万(wàn)方。从意向储备转化为实(shí)际租(zū)户(hù)需要一些时(shí)间。

　　“我们(men)正在着手通过签署(shǔ)租赁(lìn)意向书来(lái)尽快锁定一(yī)些重(zhòng)要租(zū)户。虽然收了三个月履约保证金给了我们(men)一些空间，但本着(zhe)对首批扩(kuò)募(mù)、对市场负责的(de)态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积(jī)在短期(qī)内完成去(qù)化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区(qū)域的(de)张江光大园项目一季(jì)度末也有将近30％的(de)空置(zhì)率(lǜ)，原始权(quán)益人有(yǒu)那么多(duō)储备租户，之(zhī)前的空置率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江光大(dà)园一(yī)直以来都坚(jiān)持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的(de)调租(zū)和(hé)换租都属于正常情况，而这次项目的大租户(hù)退租正好发生在市场(chǎng)活跃度的(de)短期低点，目前市场情况已有(yǒu)所好(hǎo)转。在看(kàn)到出(chū)租率下滑情况(kuàng)没有(yǒu)得到及时(shí)修复后，张江这边也作了一定(dìng)的资源(yuán)调配和(hé)倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和(hé)张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目(mù)在给租户的分隔空间、交付标准、租(zū)金水平等方(fāng)面(miàn)也(yě)有一些(xiē)差(chà)异化，张润大(dà)厦多(duō)是两千多平(píng)的大平层，楼的成新度(dù)高(gāo)一些，单价也贵一些(xiē)，张江光大(dà)园单(dān)层以一千(qiān)平的面(miàn)积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业。租户自身也(yě)会(huì)有诉(sù)求，也(yě)会根据自(zì)身需(xū)求和预算(suàn)挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募(mù)完成以后，新老(lǎo)资产的管(guǎn)理(lǐ)人都(dōu)变成(chéng)了一家，后续我(wǒ)们(men)在(zài)资源共享和联合营销方(fāng)面能更加充(chōng)分发挥协(xié)同效应，相信可以做得更好。”上述(shù)负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张(zhāng)江(jiāng)集团和张(zhāng)江高科目前(qián)在管(guǎn)资产约五百万(wàn)方，还有一些其他在开发的储(chǔ)备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负(fù)责人(rén)表示(shì)，“这(zhè)次(cì)扩(kuò)募是我们实现(xiàn)基(jī)金扩容(róng)的(de)第(dì)一步，也是至关重要的一步，眼下我(wǒ)们(men)可实属和属实区别在哪，实属与属实的区别能面临了一些突发情况(kuàng)需要解(jiě)决，但是这和我们在张江科学城(chéng)这三十年建(jiàn)设发展过程中所经历的(de)相比，只能算是一个非(fēi)常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽(jǐn)一切可能化解(jiě)当前突发(fā)事件的所有负面影响，维持预期和市场的(de)信心。”

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