万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了(le)。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外(wài)走红(hóng)，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神(shén)秘(mì)开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务(wù)人被中(zhōng)国信(xìn)达追债(zhài)，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题(tí)是，这些房子(zi)早已售出，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资(zī)购入房(fáng)产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的(de)维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达(dá)在(zài)京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司不(bù)良债权转让项目(mù)”，债权(quán)总额高达近(jìn)47亿(yì)，10亿人民币在日本算有钱吗，日本10亿等于人民币多少钱该项目的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处(chù)置主体是中(zhōng)国信(xìn)达资(zī)产管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处(chù)置(zhì)的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公(gōng)司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债务人。目(mù)前(qián)，该项目(mù)已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就(jiù)是(shì)一起中国信达(dá)北分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际(jì)上都是卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖页面(miàn)上(shàng)又(yòu)注明这(zhè)75套房子是“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能说(shuō)明这些(xiē)房子根本没(méi)有网签(qiān)，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报(bào)道(dào)证实了上述内(nèi)容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊等知(zhī)名(míng)商业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主。另据(jù)地产自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达(dá)转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中，业(yè)主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业(yè)主没有过(guò)错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出(chū)执(zhí)行异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时(shí)可以联(lián)合起诉开发商(shāng)，要求退(tuì)还购房款或办理房产(chǎn)证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民(mín)法院(yuàn)报(bào)公布《最高人民法院关于(yú)商(shāng)品房消费者(zhě)权利保护问题的(de)批复(fù)》，以司法解释的方(fāng)式明确(què)了购(gòu)房人的(de)优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目(mù)的购买房(fáng)屋(wū)并已(yǐ)支(zhī)付全(quán)部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及(jí)其他债权的，人(rén)民法院应当予以(yǐ)支(zhī)持。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果(guǒ)这75套(tào)房子(zi)均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个(gè)烫手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出(chū)去回本，抵押(yā)的(de)这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公(gōng)司中国信达申请(qǐng)不良(liáng)债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国信(xìn)达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金(jīn)谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者(zhě)由(yóu)中国信达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商，相较其(qí)他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫(hè)集团(tuán)进入(rù)北京(jīng)的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平米的(de)天价(jià)，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀(diàn)顶端豪10亿人民币在日本算有钱吗，日本10亿等于人民币多少钱宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无(wú)论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万(wàn)的成年银(yín)杏树，还是每(měi)平(píng)米20万元的(de)价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一(yī)套300平米(mǐ)的(de)法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明(míng)万柳书院虽(suī)然已经推出(chū)了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集(jí)团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发(fā)商光环的(de)背后，这个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执(zhí)行人，被执(zhí)行(xíng)标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式(shì)成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后(hòu)的(de)中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开发商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控(kòng)人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而(ér)追根(gēn)溯源，这(zhè)个(gè)转折点，就在于(yú)收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元(yuán)化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本退出后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下(xià)北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)全部股权。如(rú)果北京(jīng)国安的估值一(yī)直(zhí)没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫(hè)为什么又要质(zhì)押股(gǔ)权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股份(fèn)质押陆续质押(yā)，据(jù)企(qǐ)查查显示(shì)，目(mù)前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商(shāng)业(yè)保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经(jīng)营状况没有得到(dào)改善，中赫(hè)集团也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所(suǒ)官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部(bù)实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压(yā)力(lì)，中赫集(jí)团(tuán)和周(zhōu)金辉(huī)夫妇(fù)还(hái)在(zài)持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列(liè)被执行(xíng)人，执行标的(de)高达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同(tóng)成为被(bèi)执行人(rén)，执(zhí)行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行(xíng)能(néng)力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法(fǎ)律文书确(què)定义务(wù)，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安(ān)，目(mù)前(qián)幸免于难。不(bù)过在(zài)实控人都成为老赖的(de)情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其(qí)身？

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