导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产存(cún)量极(jí)度(dù)过剩，事(shì)实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示(shì)城镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇居民(mín)人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不是人均(jūn)一间(jiān)房(fáng)所能满足，它与房屋(wū)质量、居(jū)住面积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较发(fā)达国家(jiā)还有很大差(chà)距。人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)大于1同样不意味着(zhe)中国住(zhù)宅(zhái)市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎意(yì)味(wèi)着户户有房(fáng)，然(rán)而事实上中国(guó)住宅(zhái)市场供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的(de)租(zū)赁和置业需(xū)求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都(dōu)是流(liú)动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有四大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口规模缩(suō)小，一人户、两人(rén)户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来(lái)新(xīn)户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的(de)新(xīn)增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的(de)住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)当下(xià)房地产大(dà)分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国已有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月以来(lái)，各大(dà)城市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)到(dào)底是供给(gěi)过剩(shèng)，还(hái)是供(gōng)需平(píng)衡(héng)，或是仍(réng)然(rán)存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据(jù)并未公布，我们(men)无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未(wèi)来房地产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查工作情(qíng)况为主题的(de)新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)行(xíng)业获(huò)取了全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非(fēi)住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设(shè)施等因素(sù)密(mì)切相关。单单从人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)不(bù)能(néng)完全(quán)反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套(tào)设(shè)施(shī)齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的测算(suàn)思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分两(liǎng)大类，一(yī)类是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直(zhí)接公布(bù)，一(yī)是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查(chá)数据）。计(jì)算中国居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到(dào)当前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根(gēn)据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存(cún)量(liàng)房地产(chǎn)套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本文(wén)去除(chú)商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修(xiū)的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民(mín)拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇居民的(de)住宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变化(huà)比例，从而我们(men)估算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期(qī)房，中国(guó)平(píng)均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一套房的程度(dù)，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存(cún)量供给(gěi)绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套(tào)户(hù)比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净(jìng)流(liú)入(rù)地(dì)的住宅市(shì)场供不(bù)应(yīng)求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出(chū)中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学(xué)2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工(gōng)作的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥有住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫(pò)使打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在(zài)高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户(hù)均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅(zhái)是(shì)2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈(chén)旧(jiù)，给住户的(de)生活(huó)带来(lái)了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区很难(nán)满足(zú)现代(dài)生活需求，在未来大(dà)都会(huì)被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这(zhè)与城市土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进(jìn)城(chéng)和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海(hǎi)市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅(zhái)存在困难(nán)，若按这个(gè)标(biāo)准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除公摊(tān)面积(jī)后，中国的人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来(lái)地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似(shì)已经(jīng)户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和动(dòng)态(伊朗打工一个月多少钱，伊朗工资多少钱一个月tài)趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户(hù)数(shù)增(zēng)多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口数(shù)不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为(wèi)2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比明显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化(huà)趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈(quān)中心城(chéng)市流入，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引着(zhe)人口流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地(dì伊朗打工一个月多少钱，伊朗工资多少钱一个月)住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人(rén)，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增(zēng)长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭(tíng)户(hù)，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受(shòu)限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较其他国家(jiā)依旧存(cún)在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济(jì)发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大(dà)分化时代已至(zhì)，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限于城市(shì)能级之间差(chà)异(yì)，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧(jiù)二手房(fáng)之间的差异(yì)也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调查的是人(rén)，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏(piān)差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预(yù)期。

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