导读

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)面(miàn)积(jī)超(chāo)15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国地(dì)产是(shì)否过剩的(de)讨(tǎo)论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判(pàn)断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普查调查(chá)数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是(shì)人均一(yī)间(jiān)房所能满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较发(fā)达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国(guó)住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持(chí)有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法(fǎ)满足流动人(rén)口的(de)租(zū)赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三(sān)成(chéng)都(dōu)是(shì)流动人口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均(jūn)一(yī)套房，中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有四大(dà)新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一(yī)人(rén)户、两人(rén)户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户(hù)购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平(píng)方米(mǐ)的(de)住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造(zào)势(shì)在必(bì)行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房地(dì)产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在(zài)不同能级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各(gè)大城市(shì)二手房挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手(shǒu)房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担(dān)心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来(lái)房地(dì)产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩(shè选择复句例子十个，选择复句例子5个ng)的(de)直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综(zōng)合(hé)风险普查工作(zuò)情况(kuàng)为主题的(de)新闻发布会上，负(fù)责人对外(wài)披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业(yè)获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据公(gōng)布了中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人(rén)都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。单(dān)单从(cóng)人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并(bìng)没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住(zhù)宅相关(guān)数(shù)据有两处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每(měi)年商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计(jì)。估(gū)算(suàn)城镇居民(mín)户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销(xiāo)售中期(qī)房占比近(jìn)9成。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数除以家庭户(hù)数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我(wǒ)们(men)需要进(jìn)一步推算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅(fú)为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利(lì)，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套(tào)房的三(sān)点含义

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了(le)户均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国(guó)地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市(shì)场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足(zú)因(yīn)人(rén)口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国、英国和(hé)日(rì)本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地(dì)的(de)住宅(zhái)市(shì)场供不应(yīng)求(qiú)，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和省(shěng)际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租(zū)赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低(dī)的县城购(gòu)买(mǎi)一(yī)套房。所以说(shuō)户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大(dà)流动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前(qián)，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很(hěn)难满足(zú)现代生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和二(èr)居(jū)室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城(chéng)市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的(de)家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使(shǐ)用的(de)住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)低(dī)于15平(píng)方米(mǐ)的家庭(tíng)界(jiè)定为住(zhù)宅存(cún)在困难(nán)，若按(àn)这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国(guó)的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套(tào)房(fáng)，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套(tào)房(fáng)，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国(guó)人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人(rén)口(kǒu)数(shù)不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继(jì)续延续(xù)，导致(zhì)户(hù)数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经济(jì)发(fā)展带(dài)来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的(de)分(fēn)化日益明(míng)显，资源(yuán)和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市(shì)场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主(zhǔ)要受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需(xū)求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后的(de)改善性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提(tí)高生活品质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经(jīng)济工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适(shì)度(dù)与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么(me)未来(lái)将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供需冲突(tū)。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城(chéng)市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是(shì)人(rén)，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏(piān)差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速(sù)可能超预期。

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