万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初(chū)“万(wàn)柳少爷(yé)”的(de)意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全(quán)国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中(zhōng)国信达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那(nà)些真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱(qián)人，房子(zi)现在(zài)莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业(yè)主(zhǔ)的(de)维权信息，难(nán)怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们(men)的姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不(bù)良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述不良债权(quán)转让项目的(de)处置主(zhǔ)体是中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司(sī)北京市(shì)分(fēn)公司（下(xià)称(chēng)中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金(jīn)额(é)约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有限公(gōng)司是共(gòng)同债务(wù)人。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就(jiù)是一起中国信达北(běi)分讨债的(de)故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖(mài)页(yè)面上(shàng)又注(zhù)明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网签(qiān)，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去(qù)，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院的(de)业主。另据地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高(gāo)管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人(rén)也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业主确(què)实(shí)已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占有，那(nà)么(me)，中(zhōng)国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规(guī)定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过(guò)户(hù)手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民(mín)法(fǎ)院不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封(fēng)的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求退还购(gòu)房(fáng)款或办理房(fáng)产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民(mín)法院报(bào)公(gōng)布(bù)《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于(yú)商(shāng)品房(fáng)消费者权(quán)利保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式明确了购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支(zhī)付全部价(jià)款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程价款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其他债权的(de)，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部(bù)分价款的商品房消费(fèi)者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子(zi)均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上(shàng)是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人(rén)又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司中国信达(dá)申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷(léi)赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国(guó)信达已(yǐ)经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中国信达(dá)资(zī)产管理股份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发(fā)商，相较其他房企，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)既没有很大规模，也没(méi)有(yǒu)很(hěn)高的国(guó)民知名度，但(dàn)却(què)在(zài)北京豪宅圈留下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天sand可数吗还是不可数，thousand可数吗价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的(de)万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是(shì)被(bèi)誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大(dà)型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢下(xià)了北京(jīng)万(wàn)柳地块，成为北(běi)京当年的“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘高(gāo)端的(de)姿(zī)态(tài)杀入(rù)市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还是每(měi)棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元的价格(gé)，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的(de)湖(hú)、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末(mò)上市(shì)的它，对(duì)手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米(mǐ)的(de)法(fǎ)拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人(rén)的36万元/平(píng)米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了(le)不(bù)少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、sand可数吗还是不可数，thousand可数吗丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹(jì)可循的(de)。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金(jīn)辉(huī)的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安(ān)足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成为国(guó)安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从中(zhōng)信集团手中拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部(bù)全(quán)部股(gǔ)权。如果北(běi)京国安的估值(zhí)一直(zhí)没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也(yě)许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫(hè)为(wèi)什(shén)么又(yòu)要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及sand可数吗还是不可数，thousand可数吗其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)股份(fèn)质(zhì)押陆(lù)续质押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东(dōng)国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国安的经(jīng)营(yíng)状况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐部(bù)实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的(de)中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团(tuán)被5次列被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股东周金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人(rén)都成为(wèi)老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿(yì)的北京(jīng)国安，又如(rú)何能独善(shàn)其身？

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