文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会(huì)议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力的别(bié)建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋势，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中(zhōng)国(guó)一(yī)定(dìng)能实现(xiàn)房(fáng)地产(chǎn)软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制(zhì)是对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的(de)单(dān)方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担(dān)延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实中央(yāng)房住不(bù)炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是(shì)一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香(xiāng)港，引入了商品房预(yù)售制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一般(bān)有(yǒu)严格(gé)的(de)监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后(hòu)并非(fēi)像中国(guó)一样(yàng)在(zài)支(zhī)付完首付(fù)款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工程进(jìn)度(dù)在完全(quán)交房(fáng)前进(jìn)行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售(shòu)制度是需要(yào)严(yán)格(gé)的(de)资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平(píng)，所以不(bù)如借机取(qǔ)消预(yù)售制度，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这(zhè)是个(gè)技(jì)术(shù)活(huó)，只要(yào)坚持(chí)市(shì)场化(huà)改革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提(tí)升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是(shì)以客户(hù)为中心，房地产也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)是(shì)实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情况下(xià)，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通金(jīn)融支持(chí)当期三好生、新(xīn)模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租(zū)资(zī)金周转期(qī)长等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公(gōng)共(gòng)房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的(de)需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多(duō)数居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的(de)资金实力(lì)才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长等(děng)问题。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即(jí)“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通(tōng)、资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用类似(shì)租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题(tí)，使(shǐ)房市发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促(cù)进(jìn)市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管理部(bù)门(mén)提升了(le)对于预(yù)售(shòu)楼花制度的监管，即(jí)要求(qiú)开发(fā)商在预售前(qián)，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部(bù)支付(fù)，还要证(zhèng)明(míng)自(zì)身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国香港要求(qiú)律师(shī)行在银(yín)行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十(shí)年(nián)代，中(zhōng)国内地面临(lín)住(zhù)房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优(yōu)先发展重工业(yè)，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题(tí)，才能(néng)进一步推进(jìn)城市(shì)化。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房(fáng)”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住房市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制度也出现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问(wèn)题(tí)，因此福利分房制度(dù)不再(zài)适用于当时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时(shí)引入中国(guó)香港的(de)“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台(tái)多项文(wén)件，大力支(zhī)持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住(zhù)房无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化(huà)、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经(jīng)济(jì)下(xià)的福利(lì)分房转向市场(chǎng)经济的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开发(fā)商以预(yù)售款撬(qiào)动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币(bì)化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相关的(de)信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。预售制(zhì)的(de)初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设(shè)中(zhōng)的(de)房屋预先出(chū)售(shòu)给购(gòu)房者，由(yóu)购房者支付定金或(huò)房款的行为(wèi)。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践(jiàn)过(guò)程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性付清首(shǒu)付(fù)款，并采用银(yín)行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部(bù)购(gòu)房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照工程进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的开发商而(ér)言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售的(de)最主要(yào)方式，预(yù)售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对(duì)中国(guó)内地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市(shì)场(chǎng)快速发(fā)展阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也(yě)提高了居民居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全(quán)民(mín)蜗(wō)居到基本社保二级单位编码是什么意思，单位编码是什么意思呀适居，住房事业取得(dé)巨大进步(bù)，数十年时间走完发达(dá)国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇(zhèn)化路(lù)程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成(chéng)区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平(píng)，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为(wèi)中国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)期(qī)房销售面积占总销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地(dì)产行业(yè)的发展。中国(guó)内地(dì)房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的(de)快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，社保二级单位编码是什么意思，单位编码是什么意思呀房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内地经济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动(dòng)产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建材(cái)的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的投资占全社(shè)会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投(tóu)资占固定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银(yín)行各(gè)项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分(fēn)之(zhī)一(yī)。从房地(dì)产融资存量(liàng)占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房(fáng)市值的(de)比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及(jí)中国资(zī)本(běn)市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股票(piào)、债券(quàn)市值较低(dī)，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交房等(děng)风险(xiǎn)。另外(wài)，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间的购房合(hé)同、购房者和(hé)银行的(de)按(àn)揭贷款合同是两个独立的(de)合同关(guān)系，如(rú)果开发商发(fā)生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权(quán)力，但(dàn)依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款合同按(àn)时向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因(yīn)为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过与购(gòu)房者签(qiān)订的预售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担(dān)，银行将面临较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管(guǎn)理(lǐ)办(bàn)法(fǎ)》中明确(què)规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关的(de)工程(chéng)建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产(chǎn)管理部(bù)门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售(shòu)资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监管(guǎn)资金(jīn)比例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项目(mù)的(de)建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工(gōng)程(chéng)总额(é)报价计算重点资(zī)金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续(xù)还(hái)款。那么(me)，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产(chǎn)大开发(fā)时代的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资金(jīn)，再由(yóu)工(gōng)程方将资金(jīn)转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这(zhè)些方式(shì)套取的资(zī)金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成一(yī)种资金循环(huán)高周转模式，但一定程度(dù)上把风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品房预售制度(dù)呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房者预(yù)付资金(jīn)，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的(de)预付款比例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付(fù)方(fāng)式：预付(fù)款一般以定(dìng)金方式支付，或按(àn)工(gōng)程(chéng)进度分期支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由(yóu)政(zhèng)府或第(dì)三(sān)方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供(gōng)一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余房款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发(fā)商挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的(de)定金及(jí)首(shǒu)付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提(tí)供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发(fā)商施工(gōng)进度。开发(fā)商在房(fáng)屋(wū)交付时(shí)需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭(píng)证向银行得到购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德(dé)国开发(fā)商在项目获批后(hòu)即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预(yù)约公(gōng)证，签订合(hé)同后定金退还。如(rú)由于(yú)任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款的(de)制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一(yī)般来说，支付节点可(kě)分为公证(zhèng)后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采(cǎi)用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，银行按施(shī)工(gōng)节奏分(fēn)多次(cì)发(fā)放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者一(yī)定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能(néng)是当(dāng)房(fáng)屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发(fā)商(shāng)破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易(yì)中的房产(chǎn)、资(zī)金、合(hé)同等(děng)各个(gè)环节，各环节(jié)内容确认无(wú)误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开发(fā)商(shāng)出现财务(wù)、经营问题(tí)时(shí)，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必(bì)须经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环(huán)节(jié)，英国期(qī)房预售资(zī)金监管(guǎn)极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在(zài)确认工(gōng)程(chéng)进度、支(zhī)付(fù)相关(guān)款项过程中，由买(mǎi)房律师将资(zī)金(jīn)转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师(shī)转给开发商，即(jí)资金(jīn)在进入开发商账户(hù)前经过两道(dào)关口，有利(lì)于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付(fù)款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的(de)20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束(shù)后由于房屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护(hù)方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开(kāi)发(fā)商必须完成定金保全措施才(cái)可预(yù)售。什么是定金(jīn)保全措施？即(jí)买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或(huò)保险机构签订定金保证委托合同，设(shè)置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构或(huò)保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑(duì)付，同时(shí)，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进(jìn)度支付，所有资金进银(yín)行专(zhuān)门(mén)项目资金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一的选购权合(hé)同(tóng)以及(jí)订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架(jià)完工(gōng)、管道(dào)门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供在(zài)此过(guò)程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金(jīn)与付款(kuǎn)会(huì)存入银行(xíng)专(zhuān)门的项目资(zī)金账(zhàng)户，账户资(zī)金(jīn)提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策(cè)出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面(miàn)，加大对(duì)刚需(xū)和改善型(xíng)需求(qiú)的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工(gōng)具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对(duì)还(hái)在正(zhèng)常运(yùn)转的房(fáng)企包括(kuò)民(mín)营(yíng)企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购重组整个行业，为(wèi)每个房企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估(gū)计形(xíng)势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心(xīn)以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效机制四大(dà)关(guān)键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后(hòu)定金保护(hù)机(jī)制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节，建(jiàn)立(lì)按(àn)工程进度付(fù)款机制或交(jiāo)房后按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独(dú)立于开(kāi)发商、银行的(de)第三方(fāng)资(zī)金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环(huán)节，建立(lì)商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。

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