5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金(jīn)为代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布(bù)的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持(chí)房(fáng)地产(chǎn)公司市值在(zài)股票(piào)资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升(shēng)，年底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的(de)持(chí)股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈给女朋友的微信备注有哪些，给女朋友微信备注什么发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块排名最高的(de)是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变化之处(chù)首先在于几(jǐ)只房(fáng)地(dì)产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明(míng)显；其次是(shì)金(jīn)地集团退出百(bǎi)大(dà)之列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传导到(dào)二级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需(xū)要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一(yī)二线城市好于三(sān)四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知上(shàng)没有什(shén)么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的(de)行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出(chū)现了(le)一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募(mù)人(rén)士(shì)持谨(jǐn)慎(shèn)乐观(guān)态(tài)度：“行(xíng)业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量(liàng)地产的(de)更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端(duān)还(hái)需(xū)要有一定的政策出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研(yán)究员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆(gān)率和(hé)房价收入也不支撑每(měi)年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以及(jí)过快(kuài)上行(xíng)的房(fáng)价，因而(ér)行(xíng)业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆(gān)属(shǔ)性(xìng)，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的公(gōng)司就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会(huì)在于城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应(yīng)到(dào)股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕细作个(gè)股成(chéng)为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机(jī)构的(de)务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价(jià)上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排(pái)名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流(liú)通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管理公司(sī)等都跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也是(shì)上(shàng)海本地(dì)房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收入(rù)利润规(guī)模大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复(fù)苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自(zì)然也(yě)吸引了知(zhī)名(míng)机构在其中(zhōng)持续(xù)驻(zhù)足(zú)。从第(dì)一季度十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区(qū)域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列(liè)。具(jù)体说来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机(jī)构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时(shí)给女朋友的微信备注有哪些，给女朋友微信备注什么，兴证全(quán)球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头(tóu)的(de)价值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测(cè)算对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额(é)/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的净负(fù)债率(lǜ)普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企(qǐ)的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的结(jié)构性(xìng)机(jī)会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地(dì)产公司(sī)，现阶段表现出较低的融(róng)资成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企(qǐ)相较(jiào)于民营(yíng)地产公司也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业(yè)出清的(de)过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中(zhōng)特(tè)估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于(yú)集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业(yè)进入高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带来估(gū)值(zhí)中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较(jiào)低，企业(yè)自身资产的(de)质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造(zào)持(chí)续(xù)现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行(xíng)业(yè)普涨的(de)概率(lǜ)比(bǐ)较低，行(xíng)业内(nèi)部将出(chū)现(xiàn)分(fēn)化，要(yào)关注将受益(yì)于(yú)行(xíng)业集中度(dù)提升的头部公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额(é)持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化(huà)更趋(qū)明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨(bīn)江集(jí)团等(děng)房(fáng)企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也(yě)是机(jī)构的(de)重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向(xiàng)给女朋友的微信备注有哪些，给女朋友微信备注什么《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且主要(yào)集(jí)中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还(hái)面临着一(yī)些不(bù)确定性。其实整个(gè)市(shì)场从四(sì)月份开始又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都(dōu)等极(jí)个别城市四(sì)月(yuè)环(huán)比三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在(zài)内的绝(jué)大(dà)多数(shù)城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在(zài)五月的市(shì)场表现(xiàn)也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市(shì)场的去库存压力、企业(yè)的(de)资金(jīn)面(miàn)压力，可(kě)能会出现，到六月份(fèn)房(fáng)企为了半(bàn)年报(bào)冲业(yè)绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季(jì)度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利(lì)檀(tán)投资董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个房地产以及(jí)其上下游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都(dōu)比想象(xiàng)的(de)要慢(màn)很多，我(wǒ)们要(yào)多给一些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地(dì)产以及上下(xià)游就不是(shì)赚快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也(yě)意(yì)味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会(huì)逐步(bù)体现出(chū)来。所以只能(néng)耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股仅为举(jǔ)例(lì)分析(xī)，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 给女朋友的微信备注有哪些，给女朋友微信备注什么