近两年火爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士(shì)对(duì)此(cǐ)表示(shì)，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)出该类产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资价(jià)值(zhí)，通过观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层(céng)资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后不(bù)再(zài)产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和(hé)本(běn)金的归还(hái)，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占可(kě)供(gōng)分配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关(gu辨别方向的办法有哪些大自然二年级 怎样在野外辨别方向ān)负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额(é)二级市场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资(zī)产运营情况及市(shì)场因(yīn)素(sù)的综合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和(hé)信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策(cè)的重(zhòng)要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人(rén)实际(jì)获得的现金收益(yì)，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度(dù)可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要特(tè)征之一(yī)，稳定的分(fēn)红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级(jí)市(shì)场价格反映(yìng)这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的(de)一(yī)面，分(fēn)红体现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类似(shì)于债券派息，但不(bù)等同(tóng)于债(zhài)券的固定(dìn辨别方向的办法有哪些大自然二年级 怎样在野外辨别方向g)利息回报，而(ér)是由(yóu)可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投(tóu)资(zī)品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起(qǐ)到投(tóu)资(zī)“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走势的(de)关(guān)键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完(wán)成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市(shì)场价(jià)格(gé)的主要因素(sù)之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢(huī)复(fù)，一方(fāng)面市场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股(gǔ)票和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施(shī)项目的(de)经营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额(é)根据单位(wèi)基金份额的分红(hóng)金额(é)进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红(hóng)前后基金份(fèn)额净值变化的(de)修正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以获(huò)得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同(tóng)时(shí)需结(jié)合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒，与现有公募基金(jīn)分红前(qián)提是本金之上的增值部(bù)分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确(què)，分(fēn)派的是(shì)本金(jīn)与增值两个部分(fēn)，两个(gè)部分之间的比例(lì)是变动的，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红差(chà)异很大(dà)，大多数普通投资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期(qī)后基金(jīn)价(jià)值面临(lín)极大不确(què)定性(xìng)，这是该类投资者应(yīng)该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的(de)现金(jīn)分红(hóng)及资(zī)产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营类(lèi)产品的(de)收益主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了(le)利润(rùn)分配和本(běn)金的(de)归还(hái)，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也(yě)表(biǎo)示，从细分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成(chéng)区(qū)别。特许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目在(zài)经营权(quán)到(dào)期后不再能产生现金(jīn)收益(yì)，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩(shèng)余期限较(jiào)长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权(quán)项目，即(jí)使分(fēn)派率相对较低，也(yě)有足够年(nián)限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额(é)包(bāo)含了投(tóu)资本(běn)金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基金份额单(dān)价随着分派(pài)进(jìn)度(dù)逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用(yòng)年(nián)限一般较(jiào)长(zhǎng)，再(zài)加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类似(shì)永续经营的假设(shè)反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具(jù)备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部(bù)收(shōu)益(yì)率等指标，来(lái)观(guān)察和评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)，二是(shì)可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性区别(bié)。经(jīng)营(yíng)活动产生的(de)现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产(chǎn)生的现金流，基(jī)于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利(lì)润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体(tǐ)现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独(dú)立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建(jiàn)议投资者对(duì)经营权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益率的高低，对(duì)产权(quán)类(lèi)的资(zī)产更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)直(zhí)接(jiē)影响投资回(huí)报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募(mù)基金管理人实(shí)力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期(qī)，由(yóu)于分(fēn)红(hóng)交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回(huí)调，建议投资者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配(pèi)金额(é)预(yù)测(cè)。投(tóu)资(zī)者可(kě)以将REITs的实(shí)际(jì)分红金额与募集材料中披露预(yù)测进(jìn)行比(bǐ)较分(fēn)析，结(jié)合(hé)经济及市场(chǎng)的实际环(huán)境(jìng)，对基础设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负(fù)责人也称。

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