导读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是(shì)否过(guò)剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地(dì)产存(cún)量极(jí)度过(guò)剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七(qī)次(cì)人口普查(chá)调查数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其中还(hái)包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如(rú)商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关(guān)。中国的人均住(zhù)宅间数较发(fā)达国家(jiā)还有(yǒu)很大(dà)差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国(guó)住宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直(zhí)接公布(bù)中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一(yī)套房无法满足(zú)流(liú)动(dòng)人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产生了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导(dǎo)致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带(dài)来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化日益明(míng)显，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需(xū)求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发(fā)达国家有着(zhe)不(bù)小差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么(me)当下房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，大(dà)分化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不(bù)同能级城市之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的(de)房(fáng)子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数(shù)据(jù)并未公布(bù)，我(wǒ)们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回(huí)答(dá)当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会(huì)如何(hé)发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自(zì)然(rán)灾(zāi)害(hài)综合风险普(pǔ)查工作情(qíng)况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发布会上(shàng)，负(fù)责(zé)人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不(bù)大(dà)。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等(děng)因素密切相关。单单(dān)从(cóng)人均(jūn)住宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映出(chū)城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一套设施(shī)齐全的(de)住宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的(de)选(xuǎn)择(zé)。

　　（二(èr)16英寸是多少厘米，16英寸是多少厘米长）中(zhōng)国户均(jūn)住宅(zhái)的测算思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可(kě)以直接公布，一(yī)是每年(nián)商品住宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局(jú)）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均住宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们(men)就(jiù)能够得到当前商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和(hé)非商(shāng)品住宅比例，推算得到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够得(dé)到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据(jù)，大(dà)致(zhì)测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期(qī)房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的(de)住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居(jū)民所有(yǒu)住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅增(zēng)幅(fú)为过去(qù)十(shí)年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至(zhì)2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一(yī)套(tào)房的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并(bìng)不意(yì)味着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满足因人口流动(dòng)、居(jū)民换(huàn)房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英(yīng)国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和(hé)省际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查(chá)数据显(xiǎn)示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房(fáng)价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会(huì)占(zhàn)据两套房，在高房(fáng)价的大城市租(zū)赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)庞大流动(dòng)人(rén)口的(de)租(zū)赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老旧小区很(hěn)难(nán)满(mǎn)足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小，当然这(zhè)与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来地(dì)产的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间农(nóng)民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人(rén)均住(zhù)宅(zh16英寸是多少厘米，16英寸是多少厘米长ái)建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方(fāng)米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去(qù)除(chú)公摊(tān)面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所需要的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实(shí)之下(xià)，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个(gè)方(fāng)面(miàn)。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户的(de)占比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因户均人口规模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济发(fā)展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的(de)分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈(quān)中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到买房(fáng)租房，给迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少有物业(yè)管理，居民(mín)追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后(hòu)的改善性需求有(yǒu)待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需(xū)求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国(guó)家依(yī)旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与16英寸是多少厘米，16英寸是多少厘米长经(jīng)济水平有(yǒu)着密切正向联系。随(suí)着经济(jì)发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是住(zhù)宅质量的供需(xū)冲突(tū)。房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房(fáng)之(zhī)间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可(kě)能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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