饱受争议的二手房交易(yì)中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合(hé)发布了关于规范(fàn)房(fáng)地产经纪(jì)服务的意见。意见提及，近年来(lái)，部(bù)分房地产经(jīng)纪机(jī)构存在利用房源客源优势收(shōu)取过(guò)高费用、未明(míng)码标(biāo)价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加(jiā)重交易当事(shì)人负担、侵(qīn)害其合法(fǎ)权(quán)益(yì)。

　　基于(yú)上述(shù)背景(jǐng)，两部门从加(jiā)强(qiáng)从(cóng)业主体管理、明确经(jīng)纪(jì)服务(wù)内容(róng)、合理确定经纪(jì)服(fú)务收费、严格(gé)实(shí)行明码标价等十方(fāng)面，提(tí)出(chū)了(le)意(yì)见。

　　中原地(dì)产首(shǒu)席分析师张大伟称(chēng)，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二手房交易(yì)占比逐渐增加(jiā)。以北京(jīng)、上(shàng)海为例，二手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交(jiāo)依赖中介居间成(chéng)交(jiāo)，房地产(chǎn)调控重心(xīn)逐(zhú)渐(jiàn)从开发(fā)商过渡到(dào)中介公司(sī)。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院住房政策研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民(mín)来说属(shǔ)于金额不(bù)低的大(dà)宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本(běn)较高、交易周期较长，具(jù)有非常强的(de)专(zhuān)业性(xìng)，居民(mín)往往通过中介来完成。但(dàn)很多中介利用(yòng)信(xìn)息不对称等问题(tí)，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资(zī)、按揭(jiē)费、担保费等，对(duì)居民(mín)造成额外的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易(yì)过程(chéng)中存在的(de)“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务在内的相关市场交易行为及其主体进行规范(fàn)和秩序整(zhěng)顿，是(shì)房地产市场(chǎng)管理(lǐ)和调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工(gōng)作的意(yì)义(yì)更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成监(jiān)管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房(fáng)地产经纪服务行业(yè)关注最多的(de)一(yī)个话题，便是(shì)房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将(jiāng)是对房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费及中(zhōng)介(jiè)交易进行规(guī)范。

　　在热点城市(shì)，二手(shǒu)房(fáng)屋交易过程中，部(bù)分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔(bǐ)金(jīn)额(é)不低的(de)中介费。以北京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服(fú)务(wù)费率计算，一(yī)套(tào)1000万元的房屋，中(zhōng)介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合理确定(dìng)经纪(jì)服(fú)务收费上，两部(bù)门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构(gòu)要合理降(jiàng)低(dī)住房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价。引导(dǎo)由交易(yì)双方共同(tóng)承(chéng)担经(jīng)纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前(qián)房地产经(jīng)纪服务(wù)收费标准的(de)最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)服务(wù)收(shōu)费的通知(zhī)》（971号文(wén)），其中第六条规(guī)定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价(jià)格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京(jīng)市执行(xíng)的2014年更新后的收费(fèi)标(biāo)准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务(wù)，经(jīng)交易(yì)各方协商同意，可(kě)在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度最高不(bù)得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房(fáng)地产中介服务(wù)等(děng)57个政府定价，房地产经纪服务收费(fèi)多少由各中介机构(gòu)自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取费用过(guò)程中，相关监管(guǎn)部门当前并未(wèi)明确具体的(de)中介费率(lǜ)，中介(jiè)机构仅需在服(fú)务过程中(zhōng)对收费标准进行明码标价(jià)即可。而房地产经(jīng)纪服务机构在具体收取过(guò)程中，会结合(hé)房屋价值及工资标准，综(zōng)合(hé)计(jì)算(suàn)出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码(mǎ)标价(jià)问题，两部(bù)门(mén)在此次意(yì)见中(zhōng)提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或(huò)渠(qú)道，公(gōng)示服务(wù)项(xiàng)目、服务内容(róng)和收费(fèi)标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房(fáng)地产经纪机构提供的(de)基本服务(wù)和延伸(shēn)服务(wù)，应当分(fēn)别(bié)明确服务(wù)项目和收费(fèi)标(biāo)准。房地产经(jīng)纪机构收费前应当(dāng)向交易当事人出具收费清单，列明收费(fèi)标准、收费(fèi)金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高(gāo)于(yú)市场平均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡(xiāng)建(jiàn)设部门将(jiāng)会同市场监(jiān)管(guǎn)等部(bù)门采取(qǔ)约谈(tán)等综合措(cuò)施进行重点监(jiān)管。市场监管部门会同(tóng)有关部门(mén)依法查处不按规定明码(mǎ)标价(jià)、操纵经纪服务(wù)收费等(děng)违反价格(gé)和(hé)反垄断法律法(fǎ)规的行(xíng)为。对房地(dì)产经纪机构相关违法(fǎ)违规信息(xī)，市场监(jiān)管部门要依(yī)法依规(guī)纳入(rù)国家企业信用信息(xī)公示系统。

　　房(fáng)广西属于南方还是北方屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价(jià)，是否(fǒu)意味(wèi)着(zhe)，未来豪宅的中(zhōng)介(jiè)费有望大(dà)幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住(zhù)建部发(fā)文鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则(zé)实(shí)行分档定价，合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用(yòng)，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费(fèi)过高的经纪机构(gòu)，但对(duì)市场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费(fèi)就不同，各家收费普遍在(zài)合理范围(wéi)内，加上经(jīng)纪(jì)服(fú)务费用对市场的影响(xiǎng)不大。”广西属于南方还是北方p>

　　张大(dà)伟指出，由于(yú)当前两部(bù)门提出的(de)意见仅为鼓励性(xìng)质(zhì)，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规(guī)定，未来如何具体认定其(qí)中(zhōng)的(de)细则，还需要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪服务领域的(de)调整(zhěng)改善、规范化，有利于(yú)行业健康(kāng)发展。同时(shí)，由于二手房很(hěn)多房(fáng)源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对(duì)交易产(chǎn)生(shēng)影响，这对房地产经纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究(jiū)总(zǒng)监陆(lù)骑(qí)麟(lín)指出，在二手房(fáng)买卖过程中，原(yuán)本(běn)应该由上下(xià)家各支付一半(bàn)的中介费，但在(zài)一些(xiē)热(rè)点城(chéng)市的(de)二手房交易过程(chéng)中，往往会有(yǒu)这(zhè)样的情形，因(yīn)部(bù)分购房者处于弱(ruò)势地(dì)位，从而(ér)会出(chū)现中介费及税费均由(yóu)购房者来(lái)承担。即使(shǐ)一(yī)些房东(dōng)愿意承(chéng)担(dān)中介费，这部(bù)分费(fèi)用(yòng)也可能(néng)通(tōng)过转嫁的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介费转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公(gōng)司将其视为(wèi)向购房者(zhě)单边收费(fèi)的行为。部分中介公司可能会(huì)利用其支配地(dì)位(wèi)，在原先(xiān)经纪服务收(shōu)费的基(jī)础上，再次(cì)向房东收取费用(yòng)，而这部分(fēn)费用，房东往往(wǎng)会(huì)将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际(jì)上相(xiāng)当于(yú)变相推高了房价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有(yǒu)利(lì)于提高交易中操(cāo)作的透(tòu)明度，也有利(lì)于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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