文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的(de)可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个(gè)月时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用(yòng)你的(de)钱，建你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是(shì)对购(gòu)房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是(shì)房地(dì)产从大开发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的(de)最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房改(gǎi)是(shì)个(gè)技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎(hū)承担了(le)所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房的风险。从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国(guó)外什么(me)情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的(de)方(fāng)式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)。其实(shí)，当前世界(jiè)不少国家存(cún)在预售制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后(hòu)才可以开(kāi)始(shǐ)销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期房后并(bìng)非像中国一样在支付完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发(fā)商工程(chéng)进度在完全(quán)交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严(yán)格(gé)的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如借(jiè)机取消预(yù)售制度(dù)，以后(hòu)改为现房(fáng)销售(shòu)。客(kè)观讲预(yù)售制度有一定历(lì)史阶段(duàn)性(xìng)，现(xiàn)在中国(guó)住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信心和房(fáng)地(dì)产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本(běn)质(zhì)是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实(shí)施现(xiàn)房销售是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆(lù)、打通(tōng)金融支持当期(qī)三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研(yán)究中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠杆率等进(jìn)行过长期(qī)系统的(de)专项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的(de)前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋(wū)或者其他(tā)临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为(wèi)单(dān)位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题(tí)。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市(shì)民数量有所增加(jiā)，开发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和(hé)多年(nián)经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了分层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼(lóu)说(shuō)明书(shū)，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格(gé)、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式(shì)减轻(qīng)了民众购房的(de)资金压力，加(jiā)速了(le)房屋的(de)建造(zào)和销售，也(yě)解决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售模式成为当时(shí)中国香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一大(dà)特色(sè)，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的(de)住(zhù)房(fáng)供(gōng)不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市(shì)发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管部门(mén)不断完善、规(guī)范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即要(yào)求开发商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的(de)核准。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银(yín)行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大(dà)风险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问(wèn)题(tí)，引(yǐn)入(rù)“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使前期发(fā)展工业化(huà)的进程(chéng)大(dà)于城市化(huà)进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题(tí)，才能进一(yī)步推进城(chéng)市化(huà)。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)，住(zhù)房市(shì)场发(fā)展(zhǎ102693是哪个学校代码，10532是哪个学校代码n)起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临(lín)商品房(fáng)的需求量大，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化(huà)的住房新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济(jì)下的福利分房转向市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资(zī)金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题(tí)，开(kāi)发商以预售款撬动下(xià)一个(gè)项目的开(kāi)发(fā)，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快(kuài)。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用(yòng)推动了房地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契(qì)合中国内地(dì)的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在中国(guó)内(nèi)地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采(cǎi)用银(yín)行(xíng)贷(dài)款的(de)形(xíng)式一次性付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有(yǒu)所(suǒ)不(bù)同。对(duì)中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆(gān)的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了(le)城镇化发展进程。预售(shòu)制在过(guò)去20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中(zhōng)国(guó)内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到(dào)住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇化(huà)进(jìn)程进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增102693是哪个学校代码，10532是哪个学校代码(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中(zhōng)国内(nèi)地房地产(chǎn)行业(yè)的(de)发展(zhǎn)。中国内地房地产历(lì)经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民(mín)企(qǐ)崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业(yè)链(liàn)特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产业(yè)增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉动的投资(zī)占全社(shè)会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银行各(gè)项贷(dài)款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一。从房地产融(róng)资存量占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个(gè)人(rén)层面(miàn)看，绝(jué)大部分(fēn)商(shāng)品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待(dài)期(qī)一般(bān)为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合(hé)同、购(gòu)房者(zhě)和银(yín)行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合(hé)同关(guān)系(xì)，如果开发(fā)商发(fā)生(shēng)违(wéi)约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购(gòu)房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签(qiān)订(dìng)的(de)预售合(hé)同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的(de)坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)管理(lǐ)办法》中(zhōng)明(míng)确规定了(le)开发企业预售商品房所得(dé)款项应(yīng)当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具(jù)体办法，由房地(dì)产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年以来(lái)全(quán)国并没有统一的预售(shòu)资(zī)金监管规(guī)定，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成(chéng)本(běn)乘以建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)或者项目工程总额报价计(jì)算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实(shí)是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入(rù)监(jiān)管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产(chǎn)大(dà)开发时代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需(xū)。通(tōng)过这(zhè)些方(fāng)式套(tào)取(qǔ)的(de)资(zī)金，在房企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资(zī)金，一般设有定(dìng)金(jīn)或(huò)预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者支付(fù)的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房(fáng)屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金(jīn)方(fāng)式支付，或按(àn)工程(chéng)进度分期支付(fù)，或(huò)二(èr)者(zhě)结合(hé)；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是(shì)按工程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发(fā)放(fàng)，购房(fáng)者开始月(yuè)供(gōng)；二是(shì)房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商(shāng)品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房(fáng)者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金(jīn)第(dì)三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定(dìng)期限内(nèi)无(wú)条件返还，最(zuì)低(dī)首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付(fù)首付(fù)，其(qí)余房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前(qián)资(zī)金由(yóu)第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按(àn)揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的定(dìng)金及首付(fù)款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开(kāi)发(fā)商(shāng)在房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行，银行(xíng)根据(jù)工程进度向开发(fā)商提供一定比例的(de)贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪用(yòng)资金直接损害银行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动机(jī)监管(guǎn)开(kāi)发商施工(gōng)进度。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭证向银(yín)行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，房(fáng)款按建造工期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获(huò)批后即(jí)可(kě)预售房屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如(rú)由于任何原因(yīn)不能(néng)购买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支付比例可(kě)能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在(zài)支付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，银(yín)行按(àn)施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一(yī)定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房(fáng)设计(jì)了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险公司负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由(yóu)开发商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付(fù)

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名律师，102693是哪个学校代码，10532是哪个学校代码负责沟通期房交易中(zhōng)的(de)房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，当(dāng)开(kāi)发商出现(xiàn)财(cái)务、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的(de)定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合(hé)同签订(dìng)21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式(shì)，但是(shì)交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一(yī)般(bān)会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定房屋必须经过(guò)房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须完(wán)成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束后由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一(yī)一部(bù)规范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者支付(fù)定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商(shāng)必(bì)须完成定(dìng)金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全(quán)措(cuò)施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合同时，开发(fā)商向金融机(jī)构(gòu)或指定保证机构(gòu)或保险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证明(míng)书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他(tā)预(yù)先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前只需(xū)支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定(dìng)金(jīn)外(wài)的剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房者违约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购(gòu)权合同以及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同(tóng)时购(gòu)房者向银行(xíng)申请按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新(xīn)加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷(dài)款也(yě)依照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月(yuè)供(gōng)在此过程中(zhōng)随着放出贷(dài)款的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付(fù)款(kuǎn)会存(cún)入银(yín)行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须与(yǔ)房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房地(dì)产到了政策出手临(lín)界点，重点是(shì)保交楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方面(miàn)，加大对刚(gāng)需(xū)和改善型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生，给予强有(yǒu)力的金融(róng)工具支(zhī)持。另一方面(miàn)，从现在(zài)起，对(duì)还在(zài)正常运转的房(fáng)企包(bāo)括民(mín)营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看(kàn)，应充(chōng)分估计(jì)形势(shì)复杂性和(hé)人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效机(jī)制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金环(huán)节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋(wū)交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大(dà)延(yán)期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的(de)保障。余款支付环(huán)节(jié)，建立按工程(chéng)进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金(jīn)监管环(huán)节，引(yǐn)入(rù)独立于开发商、银行(xíng)的(de)第三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期(qī)内，开发商应(yīng)对(duì)房(fáng)屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修(xiū)期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制(zhì)是大(dà)势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开(kāi)发商将(jiāng)拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 102693是哪个学校代码，10532是哪个学校代码