导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续低景气(qì)，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判(pàn)断中国未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过(guò)剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次(cì)人(rén)口普(pǔ)查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中(zhōng)，城(chéng)镇(zhèn)建(jiàn)筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包括(kuò)大量(liàng)城(chéng)镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适(shì)不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发达国家还(hái)有很(hěn)大差距(jù)。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户(hù)持(chí)有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布(bù)中国(guó)家庭户均住宅的(de)数据(jù)，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套(tào)房似乎意味着户户有房，然(rán)而事(shì)实上中国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置业需求(qiú)。全国(guó)总人口的近(jìn)三成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口(kǒu)会选择(zé)在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买房，从而(ér)产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房，中国未来(lái)地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人(rén)口(kǒu)规(guī中国有多少万大军，中国多少万兵力)模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋(qū)势将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入(rù)城市的(de)新(xīn)增住宅需(xū)求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求正在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年(nián)房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么当下(xià)房(fáng)地产大分化时代已至，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必(bì)将体现在不(bù)同能级城市之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过(guò)剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答(dá)当前的(de)房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主题(tí)的新闻发布(bù)会上(shàng)，负责人(rén)对外(wài)披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万(wàn)处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。单单(dān)从人均住宅间数不(bù)能完全反(fǎn)映出(chū)城镇居民的(de)居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一(中国有多少万大军，中国多少万兵力yī)套设(shè)施齐(qí)全的住宅才(cái)是(shì)城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅(zhái)主要(yào)分两大类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另一类(lèi)是(shì)保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅、自建房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直(zhí)接公(gōng)布，一(yī)是每年(nián)商品住宅(zhái)销售套(tào)数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到(dào)上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得(dé)到(dào)居民住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比(bǐ)/商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一(yī)个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大致测(cè)算得到中国存量房地(dì)产套(tào)数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售(shòu)以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除(chú)以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示中国(guó)城镇居(jū)民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租房(fáng)与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加(jiā)总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的三点(diǎn)含(hán)义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居(jū)民已(yǐ)经达到了(le)户(hù)均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着中国(guó)地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民(mín)换房等因素产生(shēng)的住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国(guó)和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和省际流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿(yì)人(rén)和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的(de)流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两(liǎng)套房，在(zài)高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流动人口的(de)租赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带(dài)来了很大的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区很(hěn)难满足现代(dài)生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为一居室(shì)和(hé)二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地(dì)产的需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除(chú)公摊面积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需(xū)要(yào)的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经(jīng)户(hù)户有(yǒu)房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势(shì)演绎，决定了(le)中国(guó)未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需(中国有多少万大军，中国多少万兵力xū)求(qiú)主要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数(shù)不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模(mó)为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续(xù)延(yán)续(xù)，导致户数会因(yīn)户均(jūn)人口规(guī)模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济(jì)发展带(dài)来(lái)的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐(zhú)步(bù)向经(jīng)济(jì)带、都市(shì)圈(quān)中心城市流(liú)入，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入(rù)。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住(zhù)宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议(yì)明确指(zhǐ)出支(zhī)持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住(zhù)宅(zhái)因素(sù)，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数较其他国(guó)家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济(jì)水平有(yǒu)着密切正(zhèng)向(xiàng)联系(xì)。随着经济(jì)发(fā)展水平的(de)提高，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，供需(xū)出现错配，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来将是住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单(dān)局限于城(chéng)市能级之间差异(yì)，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查(chá)的是(shì)人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存(cún)在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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