5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的(de)机构对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方(fāng)和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额(é)均较4月28日时有小幅(fú)增长。根(gēn)据(jù)基金(jīn)一季报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企(qǐ)央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别(bié)为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行(xíng)业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值(zhí)在(zài)股票资产中的(de)占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三年(nián)来的首次回升(shēng)，年(nián)底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数(shù)据(jù)统计显(xiǎn)示，公募(mù)重(zhòng)仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的(de)投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头(tóu)股从(cóng)排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地集团(tuán)退出(chū)百大之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产是复(fù)苏链上最后一(yī)环，且首季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级(jí)市场(chǎng)乃至机(jī)构(gòu)持仓上还(hái)需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济圈(quān)判(pàn)断房地产已经进入(rù)大分化(huà)时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于(yú)三(sān)四线城市。而(ér)映射到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地(dì)产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按(àn)照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统认知上没有什么(me)投(tóu)资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类似的(de)行业也出现了(le)一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发(fā)生(shēng)了(le)更大的(de)变化(huà)。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量(liàng)地(dì)产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求端还需(xū)要(yào)有一(yī)定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化(huà)的进程，还(hái)是(shì)人均住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前居(jū)民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上(shàng)行的房(fáng)价，因(yīn)而(ér)行业高(gāo)增的(de)时(shí)代(dài)已经过去，未来行(xíng)业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易出(chū)现(xiàn)信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率的(de)提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿(ā)尔(ěr)法，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名前(qián)五的(de)公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期(qī)归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务(wù)为(wèi)房(fáng)地产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的(de)主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务(wù)、工(gōng)程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度(dù)，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿(yì)元，同比粤西是指什么地方扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构都有对其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其(qí)第一季(jì)度的收入利润规(guī)模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时(shí)代出租率复苏(sū粤西是指什么地方)至(zhì)近年来最高(gāo)，另一(yī)方面则是公司拿地(dì)结算(suàn)持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自(zì)然(rán)也吸引了(le)知名机(jī)构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名(míng)私募高(gāo)毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰(fēng)的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季(jì)度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季(jì)还(hái)小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性(xìng)地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在(zài)深圳的(de)地产(chǎn)公司，一(yī)季报交(jiāo)出(chū)的也是(shì)一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实(shí)现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入(rù)十大(dà)流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商测算对应潜(qián)在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ粤西是指什么地方)较低，净负(fù)债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的结构性(xìng)机会依(yī)然存在(zài)，少部分公司尤其是(shì)央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成(chéng)本，优质的开发资(zī)源(yuán)和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中(zhōng)特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问(wèn)题，市(shì)场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的(de)资产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来(lái)说估值的(de)修复更(gèng)明显。中特估的角度从中(zhōng)长期(qī)的维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发(fā)展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金(jīn)流创造能(néng)力，以此带来(lái)估值中枢(shū)的(de)提(tí)升，应该关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集(jí)中度(dù)提升的头部(bù)公司。”星石(shí)投资(zī)首席(xí)研究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思路(lù)的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头(tóu)前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持(chí)续观察国企央企在三(sān)个(gè)方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售(shòu)份额持(chí)续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季报(bào)梳理(lǐ)发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而(ér)这些公司也是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时(shí)也(yě)提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别(bié)城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而(ér)现在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出(chū)现，到六月份房企为(wèi)了(le)半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏(fá)力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度(dù)增(zēng)长不确(què)定(dìng)性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业(yè)链(liàn)的(de)复苏速度(dù)都比想象的要慢(màn)很多，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基(jī)本(běn)面的钱。但(dàn)这(zhè)也(yě)意(yì)味着，只有极为少数的(de)、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待(dài)它的基本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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