万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫(hè)集(jí)团(tuán)成了共同债(zhài)务人被中国信(xìn)达追债(zhài)，中(zhōng)国(guó)信达为(wèi)了(le)收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那(nà)些真正斥巨(jù)资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割韭菜的(de)时候(hòu)，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可(kě)能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核心区位，名校环(huán)绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司不(bù)良(liáng)债权转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让项目的(de)处置主体(tǐ)是(shì)中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中国信达北分(fēn)），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同债务人(rén)。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套(t青金石的五行属性，青金石的五行属性是什么ào)豪宅的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该(gāi)报道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出去(qù)了的，是有人住的(de)。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的青金石的五行属性，青金石的五行属性是什么状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房(fáng)子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的(de)报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押(yā)出(chū)去，现在还(hái)没资金解抵押(yā)，所以不能(néng)网签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的(de)业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的(de)业主。另据地产自(zì)媒体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的(de)业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确(què)实已经支(zhī)付(fù)价款并实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债(zhài)权(quán)回本的(de)愿望(wàng)，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍卖损失(shī)最(zuì)大的(de)，没准还是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支(zhī)付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手(shǒu)续的，如(rú)果业主没有过错(cuò)，人(rén)民法院不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查(chá)封的可(kě)以向法院提出(chū)执(zhí)行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同(tóng)时可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高(gāo)人民法院关(guān)于(yú)商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保(bǎo)护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权(quán)以及其(qí)他债权的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付(fù)了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前(qián)已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套(tào)房(fáng)子均(jūn)为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那(nà)么(me)这笔不良(liáng)债权，实(shí)际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信托有(yǒu)限责(zé)任公司成(chéng)为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者由中国(guó)信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很(hěn)高的国民(mín)知名(míng)度，但却在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进(jìn)入北(běi)京(jīng)的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的(de)天价，成为(wèi)当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科(kē)等大型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无(wú)论是一(yī)块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可(kě)看出(chū)其在北京豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平米的(de)法拍(pāi)房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推(tuī)出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊青金石的五行属性，青金石的五行属性是什么等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功奠定了中赫(hè)集团的(de)“高端(duān)路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的背(bèi)后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人(rén)，被执(zhí)行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履行(xíng)能力(lì)而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今(jīn)沦(lún)落到这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年(nián)年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深陷财(cái)务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实(shí)控人周金辉的(de)人(rén)生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯(sù)源(yuán)，这个(gè)转折点(diǎn)，就(jiù)在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了多元化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不(bù)好(hǎo)走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务(wù)，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的(de)目光，放到(dào)了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参(cān)股(gǔ)国(guó)安足球俱乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国(guó)安的估值一直(zhí)没变(biàn)，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查(chá)查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业(yè)保理、北(běi)京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京(jīng)国(guó)安(ān)后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易(yì)所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份，但国(guó)安和(hé)中赫的经营状况却持(chí)续没(méi)有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次列(liè)被执行人(rén)，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行(xíng)10个(gè)多亿的北(běi)京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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