OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科(kē)技，引(yǐn)发了公募REITs扩募(mù)风波(bō)，如今(jīn)，二级市(shì)场的影响(xiǎng)仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继续延(yán)续此前几(jǐ)日的下跌(diē)走势，午后跌幅一(yī)度(dù)扩大，尾盘(pán)有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施资(zī)产张(zhāng)润大厦(shà)的重要承(chéng)租(zū)方(fāng)之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时(shí)，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密(mì)切关注哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目(mù)的原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人(rén)相(xiāng)关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期已同(tóng)步启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸储备(bèi)租户(hù)，积极应(yīng)对(duì)哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位(wèi)业(yè)内人士(shì)表示(shì)，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影(yǐng)响其内外价值，投资(zī)者(zhě)应理性看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二(èr)级(jí)市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯(xīn)片(piàn)子(zi)公司哲库科(kē)技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅(fú)低开，此后二级(jí)市场价(jià)格(gé)开始(shǐ)震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所(suǒ)回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期(qī)不(bù)利消息影(yǐng)响，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT最近几个(gè)交易日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市以来(lái)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全(quán)市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表(biǎo)现(xiàn)上看，目前(qián)上市的8只产(chǎn)业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报中已经披露(lù)张江(jiāng)光大园项目出租率有所下降，如(rú)今拟扩(kuò)募(mù)的项目又(yòu)遭遇(yù)突(tū)发事(shì)件，因此导致二级(jí)市(shì)场价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不(bù)过，在上述人士(shì)看(kàn)来，尽(jǐn)管出于(yú)风险规避的原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价(jià)格(gé)下(xià)跌(diē)，风险也(yě)得到一(yī)定(dìng)释放，但是(shì)价格涨跌会(huì)受(shòu)到基本面、情绪面等多重因素影响，不好(hǎo)判断(duàn)价(jià)格是不(bù)是已(yǐ)经完全触(chù)底。

　　此外，还有一(yī)位业(yè)内人士表(biǎo)示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此外(wài)，伴随(suí)着(zhe)经济复苏的步(bù)伐(fá)，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定(dìng)的(de)投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行(xíng)董事高如星(xīng)对此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平(píng)稳(wěn)过(guò)度对经(jīng)营现金流(liú)没有造(zào)成大(dà)的影(yǐng)响，“事件性利空下调(diào)至得这么急、这么深(shēn)，加上前期(qī)本身园区类资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估(gū)计园区会最终解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签(qiān)租赁协议(yì)的通知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权益人将继(jì)续密(mì)切关(guān)注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季(jì)报(bào)中披露的张江光大园项(xiàng)目出租率下(xià)降事项，一度二级市(shì)场价(jià)格出现回落。在随后(hòu)召开的(de)业(yè)绩说明会中管理人就相关事项进行了解释说明(míng)，市场信心得到了(le)一定提(tí)振，二级(jí)市(shì)场价格表现也趋于平(píng)稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的扩募说(shuō)明会上(shàng)，运营团队表示了对张江光大园(yuán)项目的信心，预计签署意向书(shū)和合同(tóng)谈判中(zhōng)的储备租户(hù)正常转化(huà)后，项目出租(zū)率将得到(dào)回升。没(méi)想到(dào)仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来(lái)了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市(shì)场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原(yuán)始权益人(rén)相关(guān)负(fù)责(zé)人坦言，事(shì)发突然确实始料(liào)未及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库科技消息(xī)的第(dì)一时(shí)间即奔赴(fù)现场进(jìn)行了(le)沟通和核实工作，并(bìng)同步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲(zhé)库(kù)提前退租的可能事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视(shì)，据悉(xī)新(xīn)区国资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负(fù)责人介(jiè)绍说，目(mù)前储备(bèi)租户还是(shì)比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技(jì)术(shù)等产业客户，租赁意向面积(jī)超(chāo)过了2万方。从意向储备转化(huà)为实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手通过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重(zhòng)要租(zū)户。虽(suī)然收了(le)三个月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把(bǎ)这(zhè)些面积在短期内完成去化。”相关(guān)负责(zé)人说(shuō)道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的(de)同区(qū)域的张江光大园项目(mù)一季度末(mò)也有将近(jìn)30％的空置(zhì)率，原始(shǐ)权(quán)益(yì)人(rén)有那么多储备租户，之前的(de)空(kōng)置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江光大园(yuán)一直以来都坚持以市场化运营为导向，历史(shǐ)运(yùn)营表现稳(wěn)定，租户的调租和(hé)换(huàn)租都属于正(zhèng)常情况，而这次项(xiàng)目的大租户退租正好发生在市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市场情(qíng)况已(yǐ)有所好转。在看到出租率下(xià)滑情况没有得到(d糯糯是什么意思，糯糯的说一句什么意思ào)及时修复后，张江这(zhè)边也作了一定的(de)资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光(guāng)大园项目在给租(zū)户的(de)分隔(gé)空间、交付标准、租金水平等(děng)方(fāng)面也有一些差异(yì)化，张润大(dà)厦多是两千多平(píng)的(de)大平层，楼的成(chéng)新(xīn)度高一些，单价(jià)也贵一些，张江光大园单层以一千(qiān)平(píng)的面积为主，还有一些独栋形态的(de)物业。租户(hù)自身也(yě)会(huì)有诉求(qiú)，也(yě)会根(gēn)据自身需求(qiú)和预算挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资产的管理(lǐ)人(rén)都(dōu)变成了一家，后(hòu)续我们在资源(yuán)共享和联合营销方(fāng)面能更加充(chōng)分发挥(huī)协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望，相关负(fù)责人表示，张(zhāng)江集团和张江高(gāo)科目前在管资产约(yuē)五百(bǎi)万方，还有一些其他在(zài)开(kāi)发的储(chǔ)备(bèi)项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市(shì)平台目(mù)标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个资本平(píng)台(tái)和(hé)它未来的发(fā)展(zhǎn)。”相关负(fù)责(zé)人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现(xiàn)基金(jīn)扩(kuò)容的第一步，也是至关(guān)重要的一步(bù)，眼下我们可能面临了一些突(tū)发糯糯是什么意思，糯糯的说一句什么意思(fā)情况需(xū)要解决，但(dàn)是这和(hé)我们在张江科(kē)学城这三十年建设发展(zhǎn)过程中所(suǒ)经(jīng)历的相(xiāng)比，只能算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们(men)有(yǒu)信(xìn)心排除万(wàn)难(nán)，尽一切可能化解当前突发事(shì)件的(de)所有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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