导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的(de区位条件要从哪些方面分析学校，区位条件要从哪些方面分析出来)讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染(rǎn)中国(guó)地(dì)产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披露(lù)全(quán)国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露的近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大(dà)量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意味(wèi)着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅(zhái)市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人(rén)口(kǒu)的近(jìn)三(sān)成都是流(liú)动人口，流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家买房，从而(ér)产生了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套(tào)房，中国(guó)未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户(hù)数(shù)增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化日益(yì)明显，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再(zài)集(jí)中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的(de)新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国家有着不小差(chà)区位条件要从哪些方面分析学校，区位条件要从哪些方面分析出来距，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，这(zhè)是(shì)过去二十年房(fáng)价快(kuài)速(sù)上涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，大分(fēn)化时代(dài)下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同(tóng)能级城市之(zhī)间(jiān)，不同区(qū)域(yù)板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌(pái)量突(tū)然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答(dá)当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房(fáng)地产(chǎn)市场会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国(guó)户均(jūn)拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数(shù)量过(guò)剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了(le)大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意(yì)味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅(zhái)间数不能完(wán)全反映出城镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有直接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相关(guān)数据(jù)有两处可以(yǐ)直接公布，一是每(měi)年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来(lái)源（人口普查(chá)数(shù)据）。计算中国居(jū)民户均住(zhù)宅数量，我们(men)主要用到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数(shù)除(chú)以家庭户数(shù)，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套(tào)房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国(guó)存量房(fáng)地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数里的期房销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装修(xiū)的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要(yào)进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用(yòng)房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买二(èr)手房加总，得到(dào)商品住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已(yǐ)购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)一套房的(de)三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户(hù)均一套(tào)房并不意(yì)味着(zhe)住宅市场(chǎng)供(gōng)需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民(mín)换房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会(huì)造成人(rén)口净流入地(dì)的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造(zào)成房(fáng)价或房租(zū)迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南(nán)大学(xué)2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据显示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京工作的(de)流(liú)动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的(de)大城市租(zū)赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低的县城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动人(rén)口的(de)租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等(děng)基础设(shè)施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生(shēng)活带(dài)来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这(zhè)类上世(shì)纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很难(nán)满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农民带房进城(chéng)和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水平的一(yī)半(bàn)。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人口(kǒu)，所需要(yào)的住(zhù)宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户(hù)、二人(r区位条件要从哪些方面分析学校，区位条件要从哪些方面分析出来én)户的占(zhàn)比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续(xù)，导致户(hù)数(shù)会(huì)因户均人口规(guī)模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致(zhì)经(jīng)济发展(zhǎn)带(dài)来的新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分化日益明(míng)显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流(liú)入，区域(yù)经(jīng)济资源分配的(de)再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入(rù)。人(rén)口(kǒu)迁移势必(bì)涉及(jí)到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入(rù)地住宅市场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住(zhù)宅(zhái)的(de)家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济(jì)适用房和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占比势(shì)必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施(shī)配(pèi)套差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需(xū)求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求还(hái)将有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是(shì)否考(kǎo)虑乡(xiāng)村(cūn)住宅(zhái)因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其(qí)他国家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随(suí)着经济(jì)发展水平的提(tí)高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么(me)未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代(dài)已至(zhì)，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限于城(chéng)市能级之(zhī)间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的(de)是(shì)人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能(néng)超预期。

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