5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基(jī)金为代(dài)表的(de)机构对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据(jù)显示(shì)，以南方和(hé)华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募(mù)基(jī)金对房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地(dì)产行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票(piào)资(zī)产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来(lái)的首次回(huí)升，年(nián)底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产行业的(de)持股比例(lì)也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年(nián)一季度(dù)得以延(yán)续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有(yǒu)房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值占(zhàn)板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募(mù)对于房地产的(de)投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排(pái)名最(zuì)高的(de)是保利(lì)发展(zhǎn)，在(zài)基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先(xiān)在(zài)于(yú)几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集(jí)团退出(chū)百大(dà)之(zhī)列。但(dàn)考虑到(dào)房地产(chǎn)是复(fù)苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其(qí)传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还需(xū)要时(shí)间周(zhōu)期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于(yú)三四(sì)线城市。而映(yìng)射(shè)到(dào)二级市场投资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来(lái)分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几类行业在(zài)盖特(tè)纳曲(qū)线里(lǐ)属(shǔ)于成熟(shú)期(qī)或者(zhě)衰退期的(de)行业(yè)，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似(shì)的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地(dì)产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端还需(xū)要有一定的政(zhèng)策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地(dì)产研究员吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上(shàng)行的(de)房价，因而行业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来(lái)行业(yè)的需甜蜜惩罚类似的有哪些 推荐一下满是车的剧男女(xū)求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大(dà)鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机(jī)会在于(yú)城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地(dì)产类标(biāo)的(de)股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过(guò)了(le)10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排(pái)名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服(fú)务为房地(dì)产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂(zàn)时(shí)排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是(shì)上(shàng)海本地房企，其(qí)第一季度(dù)的收入利(lì)润规模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自(zì)然也(yě)吸引了(le)知名机构在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一(yī)季度十(shí)大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十中，这(zhè)也是连续(xù)第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的(de)也(yě)是一(yī)份报(bào)喜的(de)成(chéng)绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基(jī)首季新(xīn)杀入十大流(liú)通股股(gǔ)东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基金相(xiāng)关(guān)人士分(fēn)析(xī)：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企杠(gāng)杆率较(jiào)低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企的(de)净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的(de)结构性(xìng)机会(huì)依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其(qí)主要又体现为库(kù)存(cún)的(de)优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发(fā)资源和(hé)良好的不动(dòng)产资产运营(yíng)能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资源债权债(zhài)务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于民企来(lái)说(shuō)估值的修复更明(míng)显。中(zhōng)特(tè)估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预(yù)期的(de)盈(yíng)利和现金流创造能(néng)力，以此(cǐ)带(dài)来估(gū)值中(zhōng)枢(shū)的提(tí)升，应该关注估(gū)值相对较低(dī)，企业(yè)自(zì)身资(zī)产的(de)质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可以创(chuàng)造(zào)持续(xù)现金(jīn)流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路(lù)的话，或(huò)许还是(shì)保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等(děng)国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需要甜蜜惩罚类似的有哪些 推荐一下满是车的剧男女客观地去持续观(guān)察国企(qǐ)央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先(xiān)是融(róng)资成本保持低位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的增(zēng)长。而这些公(gōng)司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要(yào)是(shì)因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍(réng)在(zài)持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核(hé)心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调整的过(guò)程中，能够保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一些(xiē)不(bù)确定性(xìng)。其实整个市场从四月份(fèn)开始(shǐ)又在(zài)往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别(bié)城市四月环比三(sān)月相对表现较(jiào)好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以(yǐ)及(jí)市(shì)场的去库存压力、企业的资(zī)金(jīn)面压力(lì)，可能会(huì)出现(xiàn)，到六(liù)月份房企为(wèi)了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外(wài)的一(yī)个市场乏(fá)力现象。也就是(shì)说，第(dì)二季度、第(dì)三季度增(zēng)长(zhǎng)不(bù)确(què)定性的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上(shàng)下(xià)游就不是(shì)赚快钱(qián)的时(shí)候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的(de)、做(zuò)得比(bǐ)同行(xíng)好得多的企业(yè)，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的(de)基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文(wén)中(zhōng)提(tí)及(jí)个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 甜蜜惩罚类似的有哪些 推荐一下满是车的剧男女