OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库(kù)科技，引发(fā)了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘(pán)继续延(yán)续此(cǐ)前几日的(de)下跌走(zǒu)势，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩大(dà)，尾盘(pán)有所(suǒ)拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布(bù)公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募(mù)拟新(xīn)购(gòu)入基(jī)础(chǔ)设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科(kē)技(jì)及OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积(jī)极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)购入项目的原始权益人(rén)相关负责人(rén)也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户(hù)，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动(dòng)

　　本周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片子(zi)公(gōng)司哲(zhé)库(kù)科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利(lì)消息影(yǐng)响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几(jǐ)个交(jiāo)易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅超(chāo)过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现(xiàn)上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不同程度下跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露(lù)张江光大园(yuán)项目(mù)出租率有所下(xià)降(jiàng)，如今(jīn)拟(nǐ)扩募的(de)项目又遭遇(yù)突发事件(jiàn)，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内人士(shì)分(fēn)析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出于风(fēng)险规避的原因，最(zuì)近几个交易(yì)日场(chǎng)内资(zī)金有(yǒu)所流出(chū)，但是，不动产(chǎn)公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本(běn)上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)下跌，风险也得(dé)耳朵旁的字有哪些字，带右耳朵旁的字有哪些到一定(dìng)释放，但是价格涨跌会受(shòu)到基(jī)本面、情(qíng)绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人(rén)士表示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不(bù)少(shǎo)产品年内(nèi)二级市场跌(diē)幅较大，其实(shí)有些隐含收益率(lǜ)高的产品(pǐn)具(jù)备一(yī)定(dìng)的投资价值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外(wài)，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事高如(rú)星对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，若张(zhāng)江园区(qū)最终能顺利解(jiě)决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“事(shì)件(jiàn)性(xìng)利空下调至得这么急、这么深(shēn)，加上前期(qī)本身(shēn)园区类资(zī)产就回调不少了，这就是(shì)黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到租(zū)金收入受不(bù)受影响，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩(kuò)募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗(qí)下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租(zū)赁协议(yì)的通(tōng)知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始(shǐ)权益(yì)人将继(jì)续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中(zhōng)披(pī)露的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目(mù)出租率下降事项，一度二级市(shì)场价格出现回耳朵旁的字有哪些字，带右耳朵旁的字有哪些落。在随(suí)后(hòu)召开(kāi)的业绩说明会中管理(lǐ)人(rén)就相关事项进行了(le)解释说明(míng)，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二(èr)级市场价格表现也趋于平稳(wěn)。据了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的(de)线上和(hé)线下的扩募说(shuō)明会上(shàng)，运营团(tuán)队表示了对张江光大园(yuán)项目(mù)的信心，预计签署意(yì)向书和合(hé)同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率(lǜ)将得(dé)到回升。没(méi)想到仅过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权(quán)益(yì)人相(xiāng)关(guān)负责(zé)人坦言(yán)，事发突然确实(shí)始料未及(jí)，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场进行(xíng)了(le)沟通和核(hé)实工作，并同步启动了应急预(yù)案，排(pái)摸(mō)储备租(zū)户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可(kě)能事项。由(yóu)于(yú)张润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，据悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前(qián)储备(bèi)租户(hù)还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术(shù)等产业客(kè)户，租(zū)赁意向面积(jī)超(chāo)过了2万方。从(cóng)意(yì)向储备转化为实(shí)际租户需(xū)要(yào)一(yī)些时(shí)间(jiān)。

　　“我们(men)正在着手通过签署租(zū)赁(lìn)意向(xiàng)书来尽快锁定一些(xiē)重要租户(hù)。虽然收了三个(gè)月(yuè)履(lǚ)约保证(zhèng)金给了我们(men)一些空间，但(dàn)本着对首批(pī)扩募(mù)、对(duì)市场负(fù)责的态度，我(wǒ)们(men)肯(kěn)定要全(quán)力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域(yù)的(de)张江光(guāng)大园项(xiàng)目一季度(dù)末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有(yǒu)那么多储备(bèi)租户，之前的空置(zhì)率为何未能得到(dào)解决。

　　对此相关(guān)负(fù)责人解释，张江光大园一直以来(lái)都坚持以市(shì)场化运营为导向，历(lì)史运营表现稳(wěn)定(dìng)，租户的(de)调租和(hé)换租都(dōu)属于正常(cháng)情况，而这次项(xiàng)目的大(dà)租户退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在看(kàn)到出(chū)租率下滑情况没(méi)有得到及时修复后，张江这边(biān)也作(zuò)了一(yī)定的(de)资源调配和(hé)倾(qīng)斜(xié)，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦(shà)和张(zhāng)江光大园(yuán)项目在给租户(hù)的分隔空间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金水平(píng)等方(fāng)面(miàn)也有一些(xiē)差异化，张润大厦(shà)多是(shì)两千多平(píng)的大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光(guāng)大园单(dān)层以一千平的(de)面积为(wèi)主，还(hái)有一些(xiē)独栋形(xíng)态的物业。租户自身也(yě)会有(yǒu)诉求，也会根据自身(shēn)需求和预算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成(chéng)以后，新老资产(chǎn)的管(guǎn)理(lǐ)人都变成了一家(jiā)，后续我们在资源共享和联合(hé)营销方面(miàn)能(néng)更加充(chōng)分发挥协同效应，相信可以做得(dé)更好。”上述负(fù)责(zé)人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位和展望(wàng)，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和张江(jiāng)高科目前在管资产约五百万(wàn)方(fāng)，还(hái)有一些其他在开发的储(chǔ)备项目(mù)，这些都将成为张(zhāng)江REIT实(shí)现打(dǎ)造(zào)张江园区产业空间资产上市平(píng)台目(mù)标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个(gè)资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩(kuò)募是我们(men)实(shí)现基(jī)金扩容的第一(yī)步，也是(shì)至(zhì)关重要的一步(bù)，眼下我们(men)可能面临了一些突发情(qíng)况需(xū)要解决，但是这和我们在张江科学城这(zhè)三十年建设发(fā)展(zhǎn)过程中(zhōng)所(suǒ)经历的相比(bǐ)，只能算是一(yī)个非常(cháng)小的插曲。我们有(yǒu)信(xìn)心排除万难(nán)，尽(jǐn)一切可能化解当前突(tū)发事件的(de)所有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维持(chí)预期和(hé)市场的(de)信心。”

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