近(jìn)两年火爆的(de)创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，与产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权分红目前已包含了利润分配(pèi)和本金(jīn)的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)时应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除(chú)息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比例的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额(é)占可供(gōng)分(fēn)配金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例(lì)在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持(chí)有(yǒu)期分红收(shōu)益(yì)，以及基(jī)金(jīn)份额交(jiāo)易(yì)价格(gé)的变化。基(jī)金(jīn)份额二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基金分红(hóng)预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二(èr)级市(shì)场价格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对于(yú)长期(qī)投资者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副(fù)总(zǒng)监李华平也(yě)表示，根据《公开募(mù)集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上(sh黑头导出液是智商税吗，刷酸后黑头全冒出来了可以挤吗àng)合(hé)并后基金年度可分(fēn)配金额(é)以现金形式(shì)分配给投资(zī)者，强制分(fēn)红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二级市(shì)场价格反映这(zhè)类产品“股性”的(de)一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派(pài)息(xī)，但不(bù)等同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类(lèi)，为资(zī)产配置多元化(huà)提供抓手，具(jù)有较强的配置价值(zhí)。另一(yī)方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资(zī)者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债(zhài)券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石(shí)”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未来分红水(shuǐ)平的(de)预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预(yù)期，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多(duō)重(zhòng)因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回(huí)归(guī)的(de)过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改(gǎi)善(shàn)有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据(jù)单位(wèi)基金(jīn)份额的分红金额进(jìn)行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金份额(é)净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应(yīng)了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还(hái)提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募(mù)基(jī)金分红前提是本金(jīn)之上的(de)增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募(mù)基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额(é)误认为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不(bù)确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资(zī)产类(lèi)型，持(chí)有(yǒu)产权(quán)类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包括每年的(de)现金分(fēn)红及资产增值(zhí)的(de)收益(yì)，而持有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营类(lèi)产品黑头导出液是智商税吗，刷酸后黑头全冒出来了可以挤吗(pǐn)的收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来(lái)看，各(gè)类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的(de)二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不(bù)再(zài)能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特(tè)点，剩余(yú)经营期(qī)限较短(duǎn)的特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目(mù)，通(tōng)常具(jù)备更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余期限较(jiào)长的(de)特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目的分派(pài)金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额(é)单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目的土地(dì)或建筑的(de)剩(shèng)余(yú)使用年(nián)限一般较(jiào)长，再加上到(dào)期后通(tōng)过(guò)对建筑的(de)更新改造(zào)或补缴土地(dì)出(chū)让(ràng)金等追加投资(zī)，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似永续(xù)经(jīng)营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基(jī)础资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多(duō)位业内人士(shì)还表示，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披露(lù)的(de)经营(yíng)活动现金流(liú)，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者存在(zài)本质性区(qū)别。经(jīng)营(yíng)活(huó)动产生的(de)现金净流(liú)量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本(běn)身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的(de)项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场(chǎng)独(dú)立的资(zī)产(chǎn)配置(zhì)功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对(duì)经营权类的资(zī)产可以更(gèng)多关(guān)注(zhù)内(nèi)部收益率的高低，对产权(quán)类的资产更(gèng)多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主要来(lái)自底(dǐ)层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接(jiē)影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运(yùn)营管理机(jī)构(gòu)实力(lì)、公募基(jī)金管(guǎn)理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权(quán)效应相对(duì)明显、同时分(fēn)红规(guī)模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年的(de)可(kě)供分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集(jí)材(cái)料中披露预测进行比(bǐ)较分析(xī)，结(jié)合经济及市(shì)场的实际环境(jìng)，对基(jī)础设施项目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责人也称(chēng)。

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