文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)工作会议(yì)提出(chū)“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房预(yù)售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱(qián)没(méi)实力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和(hé)社会(huì)，这(zhè)是房地产从(cóng)大开发时代(dài)步入(rù)高质量(liàng)发(fā)展阶段的(de)必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的(de)最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超(chāo)过1，从大(dà)开发(fā)进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制(zhì)，长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂(guà结婚祝福语恭喜恭喜是什么意思，恭喜恭喜是什么意思抖音)钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按(àn)照经济规律办事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房(fáng)地产软着(zhe)陆(lù)和长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制(zhì)是(shì)对购买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对(duì)购(gòu)房(fáng)者(zhě)非(fēi)常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟(chí)交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助于(yú)保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什(shén)么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于(yú)中国(guó)香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国(guó)家存在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格(gé)的(de)监管保(bǎo)障措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付(fù)完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根据(jù)开(kāi)发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及违约处罚(fá)措(cuò)施作为保障(zhàng)的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取消预售制(zhì)度(dù)，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历(lì)史(shǐ)阶(jiē)段性(xìng)，现在中国(guó)住房(fáng)进入存量(liàng)时代(dài)，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需(xū)要(yào)配套房企(qǐ)债(zhài)务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能(néng)化(huà)解这个(gè)难题，让房地(dì)产回归实体经济(jì)和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的(de)提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是向善，是以客(kè)户为(wèi)中心，房地产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实(shí)施现房销售(shòu)是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发(fā)展的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的(de)情况下(xià)，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)、打通(tōng)金(jīn)融支(zhī)持(chí)当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财(cái)税改革(gé)方案研(yán)究时(shí)，对预(yù)售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预(yù)售制的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木屋(wū)或者其(qí)他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需(xū)求(qiú)是相当高，不过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题，不(bù)少地(dì)产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市(shì)民(mín)数量有所增加(jiā)，开发商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立(lì)信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和多(duō)年经营杂(zá)货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解(jiě)，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加快自身资(zī)金周(zhōu)转。当时(shí)其在(zài)购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势环境、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分期付(fù)款形式，等新(xīn)楼(lóu)落(luò)成时(shí)，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决(jué)了(le)制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式(shì)成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的住(zhù)房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式(shì)推(tuī)动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一(yī)个(gè)楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提(tí)升(shēng)了(le)对于预售楼花制度的(de)监管，即要求(qiú)开发商在预售前(qián)，确(què)保地价款已经全部(bù)支付，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能(néng)力把项目完(wán)成，资(zī)金(jīn)需放入(rù)律师所托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核(hé)准。为了防(fáng)止开发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作(zuò)等采取全(quá结婚祝福语恭喜恭喜是什么意思，恭喜恭喜是什么意思抖音n)透明(míng)化机制，且银(yín)行(xíng)的(de)责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地(dì)优(yōu)先发展重工业(yè)，强调(diào)基础建设(shè)，这一(yī)导向使前期(qī)发展工业化的进程大(dà)于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房基(jī)础等(děng)城市(shì)化配套(tào)问题(tí)，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房(fáng)制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福(fú)利分房(fáng)制度不再(zài)适用于当时的(de)国情。叠加房地产市(shì)场面临商(shāng)品房(fáng)的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地(dì)产开发商(shāng)，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时(shí)引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对内地房(fáng)地(dì)产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先(xiān)后(hòu)出台多(duō)项文件，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步(bù)深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配(pèi)货币化、住(zhù)房(fáng)供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分(fēn)房转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预(yù)售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的(de)两大难(nán)题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开(kāi)始(shǐ)房改货币(bì)化，中国(guó)人民银行(xíng)等多方迅速(sù)出(chū)台(tái)相(xiāng)关(guān)的(de)信贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极(jí)大(dà)作用(yòng)推动了(le)房地产市(shì)场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成契(qì)合中国内(nèi)地的(de)商品房预售制度(dù)。预售制(zhì)的初(chū)衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将(jiāng)正在建设(shè)中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案(àn)登(dēng)记和预(yù)告(gào)登记-交付(fù)房屋(wū)。在(zài)购(gòu)房过(guò)程中，购(gòu)房者需要一次(cì)性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用(yòng)银(yín)行(xíng)贷款的(de)形式一(yī)次(cì)性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房销(xiāo)售的(de)最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时(shí)增(zēng)加市(shì)场商品房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过(guò)去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房(fáng)地产市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨(jù)大(dà)进(jìn)步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开(kāi)放以来(lái)，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住(zhù)宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为(wèi)中国内(nèi)地商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国(guó)内地房地产行业的发展。中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面(miàn)积(jī)和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地(dì)产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动的(de)投资占全(quán)社会固(gù)定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投资占固定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分之(zhī)一(yī)。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德(dé)三(sān)国(guó)合(hé)计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值与股债房市值的比例(lì)较高，主要(yào)是因为住(zhù)房市值高，以及中国资(zī)本(běn)市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了(le)所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之(zhī)间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波动或经营不(bù)善，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房(fáng)企通过与(yǔ)购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完(wán)全由(yóu)银行(xíng)承(chéng)担(dān)，银行将面(miàn)临(lín)较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规定了(le)开(kāi)发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或(huò)者(zhě)项(xiàng)目(mù)工程总额(é)报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进(jìn)入监管(guǎn)账(zhàng)户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还(hái)款(kuǎn)。那么，监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发(fā)时代(dài)的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名(míng)义(yì)，获得监管账户拨付资(zī)金，再(zài)由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需。通过这些方式(shì)套取(qǔ)的资金，在房企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金(jīn)流(liú)动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预(yù)付款一(yī)般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一(yī)是按工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷(dài)款按照(zhào)工程进度(dù)逐(zhú)渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提(tí)供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障有两(liǎng)种方(fāng)式(shì)，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格并提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支付(fù)的(de)房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为(wèi)防止开发商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金，购(gòu)房者(zhě)的定金及首付(fù)款由第三方公(gōng)证行或(huò)产(chǎn)权保(bǎo)险公司(sī)的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金全(quán)部来自银行，银行根据工程(chéng)进度(dù)向开发(fā)商提供(gōng)一定比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪(nuó)用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在(zài)房屋(wū)交付时(shí)需取得由政府相(xiāng)关部门(mén)经(jīng)审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零(líng)首付(fù)购(gòu)房，房(fáng)款(kuǎn)按建(jiàn)造(zào)工期(qī)进度支付(fù)，按揭按(àn)工期(qī)放款后(hòu)还贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发(fā)商或购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即(jí)可预(yù)售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前，购房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公(gōng)证，签订合同(tóng)后定(dìng)金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付(fù)公证费(fèi)和(hé)土地(dì)交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付(fù)比(bǐ)例(lì)，可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取按工期支付(fù)房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而(ér)异。一(yī)般(bān)来说，支付(fù)节(jié)点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户(hù)玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房(fáng)结婚祝福语恭喜恭喜是什么意思，恭喜恭喜是什么意思抖音产(chǎn)、资金、合同等各个(gè)环节，各环(huán)节内容确(què)认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公(gōng)司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的(de)方式(shì)，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支(zhī)付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的(de)检(jiǎn)验验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预(yù)售(shòu)资金监管极(jí)为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师监管，在确认工程(chéng)进度(dù)、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在(zài)进(jìn)入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完(wán)成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前是唯一一(yī)部规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机(jī)构(gòu)或(huò)保险机构签(qiān)订定金保证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房者定金的(de)保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付(fù)的购房款也受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签(qiān)订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房(fáng)后才(cái)开始按揭贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比(bǐ)例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开(kāi)发商有统一的选购权合(hé)同以及订(dìng)金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付(fù)及印花(huā)税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按(àn)工程进度(dù)付款的(de)方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房付款流(liú)程(chéng)做了统一详细规定(dìng)，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一(yī)般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进(jìn)度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的(de)订金(jīn)与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户，账户(hù)资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需(xū)求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融(róng)工(gōng)具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正常运转的房企包括民(mín)营企(qǐ)业(yè)，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入，为房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的(de)保(bǎo)障。余(yú)款支(zhī)付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独(dú)立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度(dù)。保修(xiū)期(qī)内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是(shì)大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时(shí)，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平(píng)的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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