近两(liǎng)年火爆的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分(fēn)红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观(guān)测(cè)经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普通投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产(chǎn)生现金(jīn)收益，特(tè)许经营权分红(hóng)目(mù)前(qián)已包含(hán)了利润分配和本金的(de)归(guī)还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分(老师上课说脏话犯法吗，老师上课骂脏话违法吗fēn)红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供(gōng)分配(pèi)金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责人对(duì)此表示(shì)，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要(yào)收(shōu)益来(lái)源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的(de)综合影响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来自基础(chǔ)设(shè)施资产(chǎn)的(de)经(jīng)营现金流，投资人通过(guò)基金募集(jí)材料和信(xìn)息披露文件，结合(hé)行业(yè)及市(shì)场情况，可以分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决(jué)策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格变(biàn老师上课说脏话犯法吗，老师上课骂脏话违法吗)化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投(tóu)资者更具参(cān)考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副总监李华(huá)平也表示(shì)，根据(jù)《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基(jī)础设施(shī)基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并后基(jī)金年(nián)度可(kě)分(fēn)配金额以现金(jīn)形式(shì)分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红(hóng)机(jī)制(zhì)体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认(rèn)为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格(gé)反映这类产品“股性”的(de)一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类(lèi)似(shì)于债券派息，但不(bù)等同于(yú)债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度(dù)来看，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机(jī)构(gòu)投(tóu)资者公募(mù)REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相对于(yú)投资债(zhài)券(quàn)相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的(de)前提(tí)下(xià)，增厚资产包(bāo)收(shōu)益(yì)，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资(zī)收(shōu)益“落(luò)袋为安”外，市场对(duì)于未来分(fēn)红水平的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走势(shì)的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可(kě)分(fēn)配金额(é)完(wán)成(chéng)率不达预(yù)期，一定程度(dù)上(shàng)影响了(le)公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波(bō)动受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市场价格的(de)主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市场的(de)投资(zī)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人也表示，近期经济(jì)预(yù)期(qī)恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债(zhài)券回归(guī)的(de)过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基(jī)金(jīn)分红前后均可(kě)以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品的特性，关(guān)注(zhù)二级市(shì)场扰(rǎo)动对整体收益的(de)影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配(pèi)和本(běn)金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了(le)解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金(jīn)分红(hóng)前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红(hóng)差异很大(dà)，大多数普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额误(wù)认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到期后基(jī)金(jīn)价值面临极(jí)大不(bù)确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有(yǒu)特许经营权类和产权类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的(de)收益主要包括每(měi)年的(de)现(xiàn)金(jīn)分红及资(zī)产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权(quán)类资产的分红包括了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经(jīng)营权类资产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较短的(de)特(tè)许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年(nián)限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含了投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩余(yú)期限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的(de)剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到(dào)期后通过对(duì)建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进(jìn)一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的(de)资产投(tóu)资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多(duō)位(wèi)业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)、内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)等(děng)指标(biāo)，来观察(chá)和评估项目底层资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现(xiàn)金(jīn)相(xiāng)关的指标有两个：一是年(nián)报中披露的(de)经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二(èr)是(shì)可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存(cún)在(zài)本质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发(fā)，对(duì)非现金影响利(lì)润表的项目进行调(diào)整，加期(qī)初现金，最终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可(kě)以更(gèng)多关(guān)注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低(dī)。因为公(gōng)募(mù)REITs可(kě)分配收益主要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层(céng)资(zī)产运营情(qíng)况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易(yì)带来的短期(qī)博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本(běn)面(miàn)支(zhī)撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规(guī)模(mó)较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配(pèi)金额预测。投(tóu)资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红(hóng)金额(é)与募集材料(liào)中披露预测(cè)进(jìn)行比较(jiào)分析，结合(hé)经济(jì)及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负(fù)责人也称。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 老师上课说脏话犯法吗，老师上课骂脏话违法吗