万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再次受(shòu)到(dào)舆论关注(zhù)，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被中国信达(dá)追债(zhài)，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫(hè)抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资(zī)购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的(de)维权信息(xī)，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割(gē)韭菜的时(shí)候，他们的姿势(shì)都(dōu)那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中国(guó)信达在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债权转让(ràng)项目(mù)”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套(tào)万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良(liáng)债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资产管理股份有限(xiàn)公司北(běi)京市分公(gōng)司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债(zhài)务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达(dá)北(běi)分(fēn)讨债的故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团(tuán)早就把(bǎ)这75套(tào)房子抵(dǐ)押出去，现在还没(méi)资(zī)金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书院的(de)业主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实(shí)已经支付价(jià)款并实际(jì)占有，那么，中国信(xìn)达转让这(zhè)笔不良(liáng)债(zhài)权(quán)回(huí)本(běn)的愿望，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失最大(dà)的(de)，没(méi)准还是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事(shì)执行中，业主已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实(shí)际占(zhàn)有，但未办理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求(qiú)法院解除(chú)查(chá)封，同(tóng)时可以联合起诉(sù)开发商，要求退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民(mín)法院报公布(bù)《最高人民(mín)法院关于商品房消费(fèi)者权(quán)利保(bǎo)护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并已支(zhī)付(fù)全部价(jià)款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付请求权(quán)优先于建设(shè)工(gōng)程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权(quán)以及(jí)其他债权(quán)的，人民(mín)法院应当(dāng)予以(yǐ)支持。只支付(fù)了部(bù)分价款的商品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际(jì)支付(fù)剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不(bù)能(néng)卖出去回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出了(le)赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任(rèn)公司成(chéng)为了唯一(yī)股东，后(hòu)者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发(fā)商，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)既没有很(hěn)大(dà)规(guī)模，也没(méi)有(yǒu)很(hěn)高的国(guó)民(mín)知名(míng)度，但却在北京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)留下一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七(qī)号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等(děng)大型知名房(fáng)企手中，抢下了(le)北(běi)京万柳地块，成为(wèi)北京当(dāng)年(nián)的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无论(lùn)是一块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米高(gāo)墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年(nián)银杏树，还是(shì)每平米20万元(yuán)的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的(de)院儿。”从这(zhè)句(jù)顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它(tā)远远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单(dān)价(jià)达(dá)到惊人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅(zhái)开发(fā)商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却(què)多(duō)次成为被执行人，被执行(xíng)标(biāo)的高(gfe2o3是什么化学名称，feo是什么化学名称āo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力(lì)而(ér)拒不(bù)履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，中赫(hè)集(jí)团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落fe2o3是什么化学名称，feo是什么化学名称到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪(háo)宅(zhái)的(de)开发商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯(sù)源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转型(xíng)之(zhī)路并不(bù)好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫集团就尝试(shì)过多元(yuán)化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐(lè)部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团从(cóng)中信集(jí)团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安俱乐部全部股权(quán)。如(rú)果北京国安的估值(zhí)一(yī)直没变(biàn)，那(nà)么中赫(hè)集(jí)团拿下北京国安，总计(jì)花费fe2o3是什么化学名称，feo是什么化学名称了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又要质(zhì)押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团及其实控人周金辉夫(fū)妇(fù)将(jiāng)其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前(qián)中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安(ān)的经营状况没有(yǒu)得(dé)到改(gǎi)善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交易所(suǒ)官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部(bù)实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓(huǎn)解(jiě)资金压(yā)力，中赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫集(jí)团(tuán)股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文书确定(dìng)义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目(mù)前(qián)幸免于难。不过在实(shí)控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的(de)北京国(guó)安(ān)，又如何能独善其身(shēn)？

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